부산지방법원 2025타경380. 해운대구 중동 달맞이길 북서측 인근에 위치한 주건축물 제1동 지2층 비201호 근린시설입니다. 공부상 용도는 소매점이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사인장미, 신청채권자는 주식회사부산은행입니다. 말소기준은 2018년 11월 16일 부산은행 근저당권 139,700,000원이고, 뒤이어 설정된 최윤식 근저당권 50,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
권리구조는 단순하지만 가격 해석은 신중해야 합니다. 감정가 275,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,219,200원, 감정가의 17% 수준입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 지하층 소매점·현황 공실인 근린시설입니다. 반복 유찰은 낮아진 가격과 동시에 제한된 응찰 수요 가능성을 보여주는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1487-3 주건축물 제1동 제지2층 제비201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 달맞이길117번가길 175 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 층 위치 | 공부상 지하 2층 · 남동측 인접도로에서는 지하 1층에 해당 |
| 소유자 | 주식회사인장미 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 46,219,200원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 133,450,347원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 신고 없음·현황 공실. 임차보증금이나 대항력 임차인으로 인해 매수인이 부담할 금액은 확인되지 않습니다. 2018년 11월 16일 부산은행 근저당권이 말소기준이며, 2022년 설정된 최윤식 근저당권과 2025년 경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2023년 중구 압류는 같은 달 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 17%라는 숫자보다 5회 유찰의 이유
현재 최저가는 46,219,200원으로 감정가 275,000,000원의 17%입니다. 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 이 물건은 동일 평형 아파트처럼 직접 비교하기 쉬운 상품이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 46,219,200원 | 144,712,746원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 32,353,439원 | 158,328,923원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 22,647,407원 | 167,860,246원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 부산은행과 최윤식에게 돌아가지 못하는 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 유찰이 반복되는 동안에도 인수액이 0원이라는 권리상 장점과 별개로, 실제 임대·영업 수요와 재매각 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,219,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,231,946원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 139,700,000원 | 44,987,254원 |
| 2. 근저당 · 최윤식 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 189,700,000원 중 예상배당은 44,987,254원이며, 미배당액은 144,712,746원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액은 133,450,347원으로, 현재 최저가 기준 예상배당만으로는 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 중동 달맞이길 북서측 인근으로, 공동주택·상업용건물·주상복합건물과 각종 근린생활시설이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 층 위치. 공부상 지하 2층이지만 지반 고저차로 인해 남동측 인접도로에서는 지하 1층에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 2층·지상 3층 건물 내 점포입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅·화강석 붙임·강화유리 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지 및 경보·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m 도로와 북동측 약 4m 계단식 도로에 접합니다.
- 토지. 5필지 일단의 상업용 건부지이며 토지면적은 656.3㎡, 제2종일반주거지역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부상 소매점이며 현황 공실이고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 층위 확인. 등기상 지하 2층이지만 남동측 도로에서는 지하 1층에 해당합니다. 출입 동선·간판 노출·채광·습기·침수 흔적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 5회 유찰과 현황 공실의 원인이 단순 가격 문제인지, 상권·접근성·내부 구조·관리 상태 때문인지 분리해 점검해야 합니다.
- 임대수익 검증. 가능한 업종, 예상 임대료와 보증금, 공실 기간, 임차인 유치비용을 주변 중개업소와 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 관리비·보수비 확인. 공용관리비 체납, 전용부분 원상복구, 급배수·소방·승강기 이용 상태와 추가 공사비를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 부산은행 근저당권을 말소기준으로 한 소멸 여부, 매각물건명세서의 인수사항과 임차인 현황을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 공실 상가의 승부는 운영에 있다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 신고된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 46,219,200원으로 감정가의 17%까지 내려왔습니다.
그러나 5회 유찰된 지하 근린시설·현황 공실이라는 사실은 할인율만으로 설명할 수 없는 환금성 위험을 함께 보여줍니다. 이 물건은 권리분석 합격 여부보다 낙찰 후 실제로 누가, 어떤 업종으로, 얼마에 사용할 것인지가 더 중요합니다. 결론은 권리는 단순, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.
