부동산임의경매

2025타경414 · 동부지원 · 건물
철근콘크리트구조 424.92㎡(제2종근린생활시설)

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

847,210,000원 8억 4,721만 감정가 2,470,000,000원

감정가의 35% ▼ 65% 할인

다음 매각기일

08-25

동부지원 10:00

입찰 보증금

8,472만원

최저가의 10% · 84,721,000원

감정가 대비

▼ 65.7% 싸게 매수

감정가 24.70억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 진입가는 낮지만 임차인 인수와 상업시설 리스크를 함께 봐야 합니다.

가격 최저가 847,210,000원, 임차인 인수 포함 실질취득 약 852,210,000원
권리 부산은행 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸
리스크 대항력 있는 임차인 보증금 5,000,000원 인수 가능성 및 공실 검토 필요

한 줄 평 감정가 대비 34.3%까지 내려온 물건이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 5,000,000원 인수 가능성과 상업시설 특유의 환금성 리스크를 확인해야 합니다. 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 실질취득가 852,210,000원 기준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

2,470,000,000원

최저 847,210,000원

실질취득 예상

852,210,000원

인수 보증금 포함

유찰 횟수

3회

감정가 34.3%

인수 리스크

5,000,000원

대항력 임차인

부산지방법원 2025타경414. 부산 해운대구 송정동 송정블루캐슬 2층 201호로, 대장상 제2종근린생활시설입니다. 감정가는 24.7억원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 최저가는 8.472억원까지 하락했습니다. 핵심은 가격보다 권리와 점유입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경414
소재지	부산광역시 해운대구 송정동 323-8 2층201호
용도	대지 관련 집합건물 · 제2종근린생활시설
소유자	주식회사에스제이종합건설
감정가 / 최저가	2,470,000,000원 / 847,210,000원
신청채권자	주식회사부산은행 · 청구액 2,424,458,807원

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2022.01.25 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정, 압류, 추가 근저당권은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 말소기준 이전 점유 임차인의 보증금 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 확인

점유자	전입일	보증금	판정
(주)에스제이글로벌	2017.05.19	5,000,000원	대항력 有 인수 가능성
주식회사 에스제이그랑블루	2022.07.07	미상	대항력 없음
주식회사 에이치글로벌투어	2024.05.20	미상	대항력 없음
(주)하나엠엔씨	2024.08.16	미상	대항력 없음
엔씨 / 에스제이	미상	미상	대항력 판정 불가

⚠️ 실질취득 계산 대항력 있는 (주)에스제이글로벌 보증금 5,000,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 따라서 최저매각가 847,210,000원이 아니라 실질취득 약 852,210,000원을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 847,210,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	10,872,100원
임차인 인수 · (주)에스제이글로벌	5,000,000원	0원
부산은행 근저당	2,596,000,000원	836,337,900원
최영명 근저당	2,200,000,000원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 분배

회차별 미배당

⛔ 투자 판단 가격은 크게 조정됐지만, 근린생활시설은 아파트처럼 환금성을 기대하기 어렵습니다. 3회 유찰은 가격 매력이 될 수 있으나, 공실·임대수요·실사용 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산송정해수욕장 북측 인근으로 근린생활시설·숙박시설·관광시설이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 동해선 송정역 접근성이 있습니다.
환경. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
이용상태. 감정평가 기준 제2종근린생활시설이며 현황 공실 및 일부 사무실 사용으로 조사되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

최저가 847,210,000원이 아닌 임차인 인수 포함 실질취득 852,210,000원 기준으로 검토.
대항력 임차인 보증금 인수 여부와 점유관계를 입찰 전 재확인.
근린생활시설은 임대수요와 공실 기간이 가격보다 중요.
압류·근저당 배당관계와 원본 등기 확인 필요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 권리와 수요를 보라”

이 물건은 세 차례 유찰로 가격 진입점은 낮아졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 존재해 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 권리상 소멸 구조는 명확하지만, 최종 판단은 실질취득가와 상업시설 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-24	유찰	24억 7,000만원
2	2026-03-31	유찰	17억 2,900만원
3	2026-05-12	유찰	-
4	2026-08-25	대기	8억 4,721만원

부동산임의경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 인수와 환금성을 봐야 한다 — 송정블루캐슬 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 확인

③ 예상배당표 (매각가 847,210,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 권리와 수요를 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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