한 줄 평 이 물건의 핵심은 대항력 임차인 인수입니다. 임차인 양호경의 보증금 30,000,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 최저매각가 305,366,600원에 인수금액을 더한 실질취득 약 335,366,600원 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
623,197,240원
평가 기준
최저가
305,366,600원
2회 유찰
실질취득
335,366,600원
최저가+인수보증금
인수
30,000,000원
대항력 임차인
부산지방법원 2025타경422. 부산 해운대구 반여동 1291-895 소재 기타+토지 물건입니다. 감정가는 6.23억원, 현재 최저가는 3.05억원까지 내려왔지만 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 2017년 전입한 임차인 양호경이 대항력을 갖고 있어 낙찰자가 보증금 3천만원을 인수할 수 있는 구조입니다.
말소기준권리는 2018.07.04 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력은 별도 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운구 반여동 1291-895 · 해운대로61번길 95-76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 점포(일부 공실), 2층 주택 이용 |
| 소유자 | 장연록 |
| 감정가 / 최저가 | 623,197,240원 / 305,366,600원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,983,319,160원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
⛔ 매수인 인수 위험 임차인 양호경은 2017.02.13 전입으로 2018.07.04 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 有입니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 보호되지 않는 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양호경 | 2층 | 30,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 |
보증금 30,000,000원은 낙찰가와 별개로 매수인이 부담할 수 있습니다. 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수금액이 증가하는 구조가 아니므로, 실질취득은 최저가 305,366,600원에 인수금액 30,000,000원을 더한 약 335,366,600원으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,366,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,075,132원 |
| 임차인 양호경 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,606,000,000원 | 80,291,468원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 8,444,436원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가는 감정가 대비 낮지만, 대항력 임차인 인수금액을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⚠️ 가격 판단 기준 현재 최저가는 감정가의 약 49% 수준이지만, 대항력 임차인 보증금 30,000,000원이 남습니다. 따라서 단순 할인율보다 실질취득 335,366,600원 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부산광역시 해운대구 반여동 소재 반여2동행정복지센터 서측 인근으로 시장 및 점포, 후면 단독주택이 형성된 시장주변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 대지 165㎡, 주상용 토지입니다.
- 이용상태. 1층 점포 일부 공실, 2층 주택 이용 상태로 수익성과 환금성 검토가 필요합니다.
- 특이사항. 일괄매각이며 제시외 건물 포함, 일부 제시외 건물은 인접건물 벽체 이용 및 인접지 소재 사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 확인. 양호경 보증금 30,000,000원은 대항력으로 인해 매수인 부담 가능성이 있습니다.
- 실질취득 계산. 최저가 305,366,600원만 보지 말고 인수금액 포함 약 335,366,600원 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.
- 용도 확인. 기타+토지 물건으로 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵고 현황 이용 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 낮아진 최저가가 눈에 띄지만, 경매에서는 표시 가격만 보면 안 됩니다. 대항력 임차인 양호경의 보증금 3천만원 인수 가능성이 있어 실질취득 기준으로 다시 계산해야 합니다. 권리 후순위는 대부분 소멸하지만, 임차인 인수와 기타+토지 환금성 부담이 남아 있습니다. 가격은 내려왔지만 리스크도 함께 확인해야 하는 물건입니다.
