부산지방법원 2025타경505. 부산 수영구 민락동 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층 207호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자 이상수는 2020.06.09. 매매를 원인으로 2022.04.12. 소유권이전 등기를 마쳤고, 등기 거래가액은 770,600,000원입니다. 같은 날 주식회사부산은행이 채권최고액 646,228,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 설정된 부산은행의 후순위 근저당권과 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 금정세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없고 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 명도 상태는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층 207호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 18층 중 2층 207호 |
| 소유자 | 이상수 · 매매 원인 2020.06.09. · 소유권이전 등기 2022.04.12. · 거래가액 770,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 755,000,000원 / 258,965,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 628,930,951원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.04.12. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 후순위 부산은행 근저당권, 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으며 예상배당상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
② 가격 비교 — 52.0% 할인율을 그대로 믿으면 안 되는 이유
단지 거래 자료의 최근 12개월 평균은 497,941,666원, 최신 거래는 2026.07. 570,000,000원입니다. 현재 최저가 258,965,000원은 최근 평균의 52.0%입니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대상은 감정상 근린생활시설이고 비교 표본의 면적은 39.48㎡ 또는 40.38㎡이며 비교 대상 면적 45.15㎡와도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.48㎡ | 15 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 15 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 40.38㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 40.38㎡ | 13 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2025.11 | 40.38㎡ | 6 | 468,000,000원 |
| 2025.10 | 40.38㎡ | 6 | 404,300,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 일치 아님 | 12건 | 497,941,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 258,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,425,510원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 646,228,000원 | 254,539,490원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 242,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 973,478,000원, 채권자 예상배당 합계는 254,539,490원이며, 미배당액은 718,938,510원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액 628,930,951원도 전액 변제되지 않습니다. 그러나 미배당 채권은 말소되는 담보권·가압류에 관한 것으로, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
금정세무서장 압류의 채권액과 법정기일은 확인되지 않았으며, 당해세·최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당만 커진다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 258,965,000원 | 254,539,490원 | 718,938,510원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 181,275,500원 | 177,937,643원 | 795,540,357원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 126,892,849원 | 124,316,349원 | 849,161,651원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 낮아지면 부산은행과 후순위 채권자의 미배당액은 증가하지만, 조사된 임차인과 인수 권리가 없어 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 낮은 가격이 적정가를 의미하는 것은 아니며, 근린생활시설의 임대수익과 공실 위험을 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 민락동방파제 북서측 인근으로, 광안리해수욕장 인근의 근린생활시설·아파트단지·오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 도로·주차. 북동측 약 15미터, 남동측 약 12미터, 남서측 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 ㎡당 5,091,000원입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부상 건축법상 조경 위반에 따른 위반건축물 등재가 기재되어 있습니다.
- 환금성. 2021.11.30. 준공, 294세대 단지이나 대상은 감정상 근린생활시설이며 제공된 경매 통계는 평균 2.6회 유찰·매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지, 감정상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장·집합건축물 현황도·등기 면적을 원본으로 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상입니다. 현장 방문을 통해 영업 여부, 실제 점유자, 임대차계약, 보증금과 명도 가능성을 확인하세요.
- 위반건축물 영향. 조경 위반 등재의 시정명령, 이행강제금, 금융·영업신고·용도변경 영향 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
- 시세 재산정. 39.48㎡·40.38㎡ 거래와 비교 대상 면적 45.15㎡가 일치하지 않습니다. 동일 층·동일 용도의 상가 매매·임대 사례로 별도 검증하세요.
- 수익성 검토. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비, 부가가치세 적용 여부와 취득·보유 비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 세금 확인. 금정세무서장 압류가 존재합니다. 채권액·법정기일·당해세 여부와 실제 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리가 깨끗하다 ≠ 가격이 검증됐다”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022.04.12. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건의 성격과 가격 검증입니다.
감정상 근린생활시설인데 비교 거래는 용도·면적이 일치하지 않고, 임대관계 미상과 위반건축물 등재도 남아 있습니다. 감정가 755,000,000원에서 3회 유찰돼 258,965,000원까지 낮아졌다는 사실은 가격 검토의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 권리는 통과, 가격과 현장 실사는 보류. 동일 용도의 임대수익·매매사례와 위반건축물 영향을 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
