부산지방법원 2025타경505. 부산 수영구 민락동 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층 207호입니다. 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 18층 건물에 속한 집합건물입니다. 소유자 이상수 명의로 소유권이 이전된 뒤 부산은행 근저당권이 설정됐고, 부산은행의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다.
최초 감정가 755,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가격이 258,965,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 가격 하락 폭만 보고 투자 가치를 판단하기 어렵습니다. 재매각이라는 절차적 특성, 위반건축물 등재, 임대관계 미상, 부적합한 실거래 비교표본을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층 207호 도로명: 부산광역시 수영구 민락수변로 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 사건 용도 표기: 대지 · 감정평가상 이용상태: 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 18층 중 2층 207호 |
| 소유자 | 이상수 · 2022.04.12 소유권이전 · 거래가액 770,600,000원 |
| 감정가 | 755,000,000원 |
| 최저매각가격 | 258,965,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 경매신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 신청채권자 청구액 | 628,930,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 입찰보증금 | 51,793,000원 |
| 등기상 예상 인수액 | 0원 · 임대관계 및 점유 현황 별도 확인 필요 |
| 건축물 관련 | 집합건축물대장 표제부상 건축법(조경) 위반에 따른 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸하지만 점유는 미확인
말소기준권리는 2022.04.12 설정된 부산은행 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 646,228,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당권 55,000,000원, 신용보증기금과 부산신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정 및 국가의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 가격 비교 — 34% 최저가가 곧 저가매수는 아니다
현재 최저매각가격은 258,965,000원으로 감정가 755,000,000원의 약 34.3%입니다. 단지의 최근 실거래 12건 평균은 514,416,666원이고, 가장 최근 거래는 2026년 9월의 540,000,000원입니다. 다만 이 거래들은 분석 대상과 면적이 일치하지 않으며, 대상 물건은 감정평가상 근린생활시설입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 40.38㎡ | 12 | 540,000,000원 |
| 2026.09 | 40.38㎡ | 5 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 39.48㎡ | 15 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 15 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 40.38㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 40.38㎡ | 13 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교면적 불일치 | 12건 | 514,416,666원 |
실거래 표는 가격 수준을 참고하기 위한 자료이며, 본건 근린생활시설의 직접 비교사례가 아닙니다. 최근 12개월 평균과 전체 평균은 모두 514,416,666원으로 표시돼 있으나, 동일한 비교표본이므로 별도의 가격 검증 근거로 중복 사용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,425,510원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부산은행 | 646,228,000원 | 254,539,490원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 242,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 973,478,000원 | 254,539,490원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 718,938,510원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권의 채권액은 채권최고액 기준입니다. 신청채권자 청구액은 628,930,951원입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 조세채권 등의 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 국가 압류가 등재돼 있어 조세채권의 금액과 법정기일 확인이 필요합니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액 718,938,510원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 최저매각가격 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 34.3% |
258,965,000원 | 254,539,490원 | 718,938,510원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24.01% |
181,275,500원 | 177,937,643원 | 795,540,357원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% |
126,892,849원 | 124,316,349원 | 849,161,651원 |
회차가 내려가면 최저매각가격도 하락하지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 증가합니다. 모든 시나리오에서 예상 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 다만 이는 확인된 권리를 바탕으로 한 배당 가정이며, 확인되지 않은 임대차·점유관계까지 보증하는 수치는 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동방파제 북서측 인근입니다. 광안리해수욕장 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 남동측 약 12m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 접하며 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 18층 건물의 2층 207호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅·하부 치장석 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 타일, 창호는 페어글래스단창입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 대지 전체 면적은 5,120.0㎡이며, 공시지가는 5,091,000원/㎡입니다. 이 수치를 개별 호실의 토지 가치로 직접 환산할 수는 없습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 건축법(조경) 위반에 따른 위반건축물 등재 사실이 있습니다. 위반 범위, 시정 여부, 행정처분 및 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 환금성. 본건은 근린생활시설입니다. 단지의 실거래 자료만으로 본건 상가의 거래 유동성을 판단할 수 없습니다. 같은 용도·층·면적의 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 20%, 현재 최저가 기준 51,793,000원입니다. 일반적인 10% 보증금으로 준비하지 않도록 주의해야 합니다.
- 실제 물건 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 아파트 거래가격을 동일 물건의 시세로 적용하지 말고 본건 호실의 건축물대장과 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 적정 매입가격. 비교 가능한 근린생활시설의 실제 거래, 임대료, 공실 여부 등을 확인해 독립적으로 산정해야 합니다. 감정가 대비 큰 폭의 유찰이나 부적합한 비교표본의 50.3% 수치만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
- 위반건축물 원인. 조경 위반의 구체적 내용, 시정 여부 및 향후 부담 가능성을 관련 공부와 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 점유 및 임대차. 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권. 금정세무서장의 국가 압류가 등재돼 있습니다. 체납세액 및 법정기일에 따른 배당순위와 실제 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 재매각 원인. 재매각 사유와 관련 매각조건, 입찰자에게 적용되는 특이사항을 매각기록 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가 ≠ 검증된 할인율”
부산지방법원 2025타경505는 감정가 755,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가격이 258,965,000원으로 하락한 재매각 물건입니다. 부산은행의 2022.04.12 근저당권을 말소기준으로, 이후 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이것만으로 매수 위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 근린생활시설이라는 실제 용도, 위반건축물 등재, 임대관계 미상이 남아 있습니다. 아울러 실거래 평균 514,416,666원은 본건과 면적·용도가 일치하지 않아 가격 비교의 기준으로 삼을 수 없습니다.
결론적으로 등기상 인수위험과 가격의 매력도는 구분해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 유찰률이 아니라 실제 상가 가치, 점유관계, 위반건축물의 영향 및 재매각 자금조건입니다. 매수신청보증금 51,793,000원을 포함한 자금 준비와 주요 미확인 사항의 검증이 선행돼야 합니다.
