부산지방법원 2025타경533. 송정해수욕장 서측 인근에 자리한 해운대경보이리스힐아파트 101동 5층 504호입니다. 이용상태는 아파트이고, 동일 면적 거래자료의 대상 면적은 84.988㎡입니다. 감정가 610,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 298,900,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 설정된 수협은행 근저당은 2024년 3월 28일 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 농협은행 채권최고액 332,200,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 농협은행 추가 근저당과 네 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경533 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 송정동 949 해운대경보이리스힐아파트 101동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 동일 면적 거래자료 84.988㎡ · 철근콘크리트구조 15층 내 5층 |
| 소유자 | 김민경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 298,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 485,140,083원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024년 3월 28일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 332,200,000원이며, 이후 설정된 농협은행의 216,000,000원 근저당과 신한카드, 우리카드, 아이엠캐피탈, 부산신용보증재단의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2018년 수협은행 근저당 303,600,000원은 말소기준보다 앞서 있었지만 2024년 3월 28일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장도 하락 중
동일 면적 84.99㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 604,166,666원이지만, 2022년의 750,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 447,500,000원, 최신 거래는 2026년 1월 425,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.99㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2024.12 | 84.99㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 2022.12 | 84.99㎡ | 13 | 600,000,000원 |
| 2022.02 | 84.99㎡ | 15 | 750,000,000원 |
| 2022.02 | 84.99㎡ | 15 | 750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 2건 | 447,500,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 298,900,000원으로, 최근 12개월 평균의 66.8%입니다. 최근 거래가격보다 낮은 구간에 진입한 것은 분명한 장점입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -34.4%이므로, 감정가나 전체 평균 604,166,666원을 시세 기준으로 삼아 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,984,600원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 332,200,000원 | 293,915,400원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,059,948원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 32,772,715원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 34,133,939원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 653,166,602원 중 예상 배당액은 293,915,400원이며, 미배당액은 359,251,202원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 298,900,000원 | 293,915,400원 | 359,251,202원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 209,230,000원 | 205,500,780원 | 447,665,822원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 146,461,000원 | 143,610,546원 | 509,556,056원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 송정동 송정해수욕장 서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 5층이며, 급·배수와 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 북동하향 완경사지를 평탄화한 부정형 토지로, 북동측과 남동측 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 보전산지·임업용산지 등의 제한사항이 확인됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 230세대, 2018년 2월 27일 사용승인 단지입니다. 확인된 동일 면적 거래는 6건이며 최근 거래가격 하락폭이 커 매도 시점별 가격 편차에 유의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·외국인체류·현장 점유자를 확인하고 대항력 가능성을 다시 검토하세요.
- 실거래 기준 설정. 전체 평균 604,166,666원보다 최근 12개월 평균 447,500,000원과 최신 거래 425,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -34.4%를 반영해 낙찰 후 추가 가격조정 가능성과 보유기간을 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 359,251,202원 발생해도 말소기준 이후 채권이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 공용부분과 실제 점유자에 따른 인도명령·명도협의 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인자료와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “할인은 확인됐고, 점유와 하락장은 남았다”
이 물건은 2018년 수협은행 근저당이 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 농협은행 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원이며 현재 실질취득액은 298,900,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 447,500,000원의 66.8%라는 가격 차이는 분명합니다.
그러나 최근 거래 추세가 -34.4%이고 임대관계가 미상이라는 점은 별개의 위험입니다. 감정가 610,000,000원이나 과거 고가 거래를 기준으로 할인폭을 부풀리지 말고, 최신 거래 425,000,000원과 현장 점유관계를 중심으로 응찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하고 가격도 할인 구간이지만, 하락장과 점유 확인을 통과한 뒤 입찰할 물건입니다.
