인수는 0원이지만, 감정가 34.3%도 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 향동 한일미디어타워 216호

의정부지방법원 2025타경5304. 고양시 덕양구 향동동 한일미디어타워 2층 216호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설인 일반음식점, 현황은 공실입니다. 소유자 김다혜가 2024.10.25. 거래가액 542,043,810원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 696,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 인천신용보증재단 가압류 34,000,000원, 케이뱅크 가압류 37,119,719원, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 등기 권리만 보면 구조는 단순하지만, 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 195,167,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔으나, 이는 세 차례 응찰이 성립하지 않아 낮아진 경매 최저가일 뿐 현재 시장가가 195,167,000원이라는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸

권리분석의 기준점은 2024.10.25. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이고, 공동담보로 같은 건물 2층 215호가 기재되어 있습니다. 이후의 가압류 두 건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하므로, 배당 부족액이 크더라도 해당 등기 권리가 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 유찰 구조 — 감정가 34.3%가 곧 할인율은 아니다

현재 회차의 최저매각가는 195,167,000원입니다. 감정가 569,000,000원의 34.3%에 해당하지만, 일반음식점으로 이용되던 공실 근린생활시설이 3회 유찰된 결과입니다. 감정가 대비 하락 폭만 보고 ‘싸다’고 판단하기보다 실제 임대료, 공실 지속 가능성, 관리비와 영업 가능한 상태를 확인해야 합니다.

유찰이 더 진행되면 매각대금과 신한은행 예상배당액은 함께 감소하고 채권 미배당은 더 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권 부족이 아니라, 공실 근린생활시설을 실제로 얼마에 취득해야 수익성이 성립하는지입니다.

③ 예상배당표 (매각가 195,167,000원 가정)

총 채권액 767,119,719원 중 채권자 예상배당은 191,634,662원이며, 미배당액은 575,485,057원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 산정됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 향동중학교 남서측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지와 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 서측과 동측의 꽃마을로 및 향기로변에 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 사용승인일은 2022.12.16.이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하5층·지상15층 건물입니다. 승강기·소화전·화재탐지·위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측과 서측으로 각각 노폭 약 22m, 약 13m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구이며, 상대보호구역과 비행안전구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 현황. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용됐으나 현재 공실입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 개별 점포의 임대료와 업종 수요에 따라 가치 편차가 크며, 이 물건은 3회 유찰됐습니다. 감정가보다 실제 수익창출 능력을 우선해 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 재확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 임대차계약, 사업자등록과 대항력 발생 가능성을 원본 자료로 확인하세요.
• 수익성 역산. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 실제 임대료, 관리비, 공실비용과 내부 상태를 기준으로 감당 가능한 낙찰가를 계산하세요.
• 용도 확인. 제2종근린생활시설인 일반음식점 용도와 현재 시설 상태가 예정 업종에 적합한지 확인하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에 같은 건물 2층 215호가 공동담보로 기재되어 있으므로 두 호실의 경매 진행과 배당 관계를 대조하세요.
• 관리비·제세금. 공실 기간 중 누적된 관리비와 공용부분 체납, 당해세 등 추가 부담을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
• 매각 진행상태 확인. 기재 매각기일은 2026.07.02.입니다. 법원 원문에서 매각 결과와 변경·연기·취하 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하고, 현장조사 후 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 수익성으로 검증”

이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 깔끔합니다. 그러나 물건의 실체는 현황 공실인 제2종근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 최저가 195,167,000원이 감정가 569,000,000원의 34.3%라는 사실은 출발점일 뿐, 적정가의 결론이 아닙니다.

채권자 미배당 575,485,057원은 매수인이 인수하는 금액이 아니지만, 세 차례 유찰과 공실 상태는 가격과 운영 측면의 경고 신호입니다. 권리는 합격, 가격은 수익성 확인 후 판단. 실제 임대수익과 비용을 검증해 195,167,000원에 취득할 경제적 근거가 확인될 때만 응찰 논리가 완성됩니다.