부산지방법원 2025타경559. 부산 수영구 광안동 135-2의 단독주택과 토지를 일괄매각하되, 실제 경매 대상은 공유자 전미영의 3분의 1 지분입니다. 전태권 명의였던 부동산이 2024.07.26 상속을 원인으로 전미영·전미현·전성현에게 각 3분의 1씩 이전됐고, 그중 전미영 지분에 대해서만 주식회사국민은행이 강제경매를 신청했습니다. 낙찰자는 건물의 특정 방이나 토지의 특정 부분이 아니라 전체 부동산에 대한 추상적 공유지분을 취득하게 됩니다.

감정평가 역시 전미영 지분의 위치를 특정할 수 없어 토지와 건물 전체를 기준으로 지분비율에 따라 면적을 사정하고 평균단가를 적용했습니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자는 일반적인 단독주택 전체 매매가격의 할인율과 동일하게 해석할 수 없습니다. 낙찰 후에도 전미현·전성현의 각 3분의 1 지분이 존속하므로 사용·수익·처분 과정에서 공유관계 조정이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 공유관계가 핵심

등기부상 근저당권과 압류는 없으며, 현재 경매의 말소기준은 2025.05.19 접수된 전미영 지분 강제경매개시결정입니다. 2001.12.17 한중섭이 신청한 종전 강제경매는 2003.05.12 취하를 원인으로 2003.05.15 말소됐습니다. 배당 모형에 반영된 매수인 인수액은 0원이지만, 매각으로 없어지는 것은 전미영 지분에 관한 경매등기입니다. 전미현·전성현의 합계 3분의 2 소유지분은 매각 후에도 그대로 존속합니다.

② 지분매각 구조 — 낙찰받아도 집 전체를 독점하지 못한다

공유자우선매수신고권은 공유관계를 유지하려는 전미현 또는 전성현이 활용할 수 있는 장치입니다. 행사 횟수는 1회로 제한되지만, 외부 입찰자는 최고가를 제시하고도 공유자가 같은 가격으로 우선매수하면 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 따라서 단순한 가격 경쟁뿐 아니라 낙찰 확정 가능성도 함께 고려해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 남았다

확인 가능한 실거래 비교값이 없어 최저가가 지역 시세보다 낮은지, 지분가치에 비해 적정한지를 수치로 확인할 수 없습니다. 토지 공시지가는 2,349,000원/㎡이고 감정가는 188,880,870원이지만, 공시지가와 경매 감정가는 실제 공유지분의 환금가격을 직접 보여주는 실거래 시세가 아닙니다.

유찰이 이어질수록 낙찰자가 지불하는 금액은 낮아지지만 국민은행의 미배당액은 39,894,129원에서 67,159,831원, 86,245,822원으로 늘어납니다. 이 미배당액은 채무자에게 남는 채무 부족분으로, 배당 모형상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 다만 가격이 더 낮아져도 공유지분이라는 구조와 우선매수 위험, 임대관계 미상은 그대로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,551,600원 가정)

주식회사국민은행은 청구액 130,379,800원 중 90,485,671원을 배당받고 39,894,129원이 미배당되는 구조입니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광안초등학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철2호선 광안역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 1990.12.21 사용승인된 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 113.1㎡이며 평지의 세로장방형 토지로 세로한면(가) 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·정비구역에 포함됩니다.
• 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단독주택 전체가 아닌 3분의 1 지분만 매각되므로 일반 주택보다 매수층이 제한되고, 공유관계 정리 여부가 재매각 가능성에 직접 영향을 줍니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확인. 전미영 지분 3분의 1만 매각됩니다. 토지·건물 전체 소유권을 취득하는 것으로 오인하지 않아야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자우선매수신고권 행사는 1회입니다. 외부 최고가신고인이 되더라도 기존 공유자가 같은 가격으로 우선매수할 가능성을 반영해야 합니다.
• 점유·임차 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자와 실제 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
• 공유관계 전략. 낙찰 후 전미현·전성현과 사용·수익·관리·처분에 관한 협의가 가능한지 검토하고, 공유관계가 장기화될 가능성을 반영해야 합니다.
• 매각범위 대조. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각목록과 감정평가서에서 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 정비구역 확인. 정비구역과 지구단위계획구역에 포함되므로 관련 계획과 권리산정 기준이 지분가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 현지 중개 시세와 공유지분 거래 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 3분의 1 지분이 먼저다”

이 물건은 감정가 188,880,870원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 92,551,600원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기와 배당 모형만 보면 매수인 인수액은 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 광안동 단독주택 전체가 아니라 전미영의 3분의 1 지분입니다.

기존 공유자인 전미현·전성현의 지분은 그대로 남고 공유자우선매수신고권도 행사될 수 있습니다. 임대관계가 미상이라 점유·대항력 위험도 확정되지 않았으며, 가격을 검증할 실거래 비교값도 없습니다. 결국 이 사건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 공유관계를 해결할 수 있는지, 우선매수 가능성을 감수할 수 있는지, 점유관계를 확인했는지입니다. 권리등기는 비교적 단순하지만, 취득 후 활용과 환금은 어려운 고난도 지분경매입니다.