부산지방법원 2025타경5249. 부산 해운대구 우동 해운대비스타동원 101동 38층 3801호, 전용 84.9469㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 설온희이고, 말소기준권리는 2019.12.20. 설정된 주식회사부산은행 근저당 220,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 근저당 240,000,000원·240,000,000원·120,000,000원과 2025.05.01. 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 신건 감정가와 최저매각가가 모두 918,000,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 970,541,666원, 최신 거래는 2026.05. 1,014,500,000원이며, 최저가는 최근 12개월 평균의 94.6%입니다. 최근 시세 기준으로는 감정가가 평균보다 낮은 위치에 있지만, 실거래 범위가 861,000,000원부터 1,030,000,000원까지 넓어 개별 층·상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5249 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1549 해운대비스타동원 101동 38층 3801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9469㎡ · 45층 건물 내 38층 |
| 소유자 | 설온희 |
| 감정가 / 최저가 | 918,000,000원 / 918,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 531,506,202원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 이용상태 | 집합건축물대장등본상 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.12.20. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 중소기업은행 근저당권 3건과 2025.05.01. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 94.6%
해운대비스타동원 동일 평형 전용 84.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 970,541,666원, 최신 거래는 2026.05. 36층 1,014,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.95㎡ | 36 | 1,014,500,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 8 | 940,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 38 | 1,007,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 861,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 33 | 989,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 38 | 1,030,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 38 | 1,030,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 9 | 945,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 27 | 900,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 44 | 1,000,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 40 | 990,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 16 | 940,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 970,541,666원 |
실거래 범위는 861,000,000원~1,030,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 970,541,666원입니다. 현재 최저매각가 918,000,000원은 이 평균의 94.6%이며, 2026.05. 최신 거래 1,014,500,000원보다도 낮습니다. 다만 가장 낮은 실거래 861,000,000원보다는 높은 수준이므로, 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 개별 호수의 가격 우위를 단정하기보다는 38층 실거래와 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 918,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,580,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,420,000원 |
현재 회차 918,000,000원 가정에서는 채권총액 820,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 86,420,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 918,000,000원 | 820,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 734,400,000원 | 724,656,000원 | 95,344,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 587,520,000원 | 579,244,800원 | 240,755,200원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회, 낙찰률은 25.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 해운대역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 해운대역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 45층 건물 내 38층이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30미터, 북동측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·온천지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 해운대비스타동원은 504세대이며 준공일은 2019.10.30.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 비교. 최저가 918,000,000원과 최근 12개월 평균 970,541,666원, 최신 거래 1,014,500,000원을 함께 비교하세요.
- 동일층 참고. 최근 거래 중 38층은 1,007,000,000원과 1,030,000,000원 거래가 확인됩니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·부재였고 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 물건은 2019.12.20. 부산은행 근저당을 기준으로 이후 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 918,000,000원으로 최근 12개월 동일 평형 평균 970,541,666원의 94.6%, 최신 거래 1,014,500,000원보다 낮습니다. 다만 최근 실거래 최저가 861,000,000원도 존재하고, 감정평가 당시 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 말소 구조의 단순함과 최근 거래 대비 가격 위치를 확인하되, 실제 점유·내부 상태를 입찰 전에 확정하는 것입니다.
