부산지방법원 2025타경5261. 부산 기장군 기장읍 시랑리 스타테라스 10층 1019호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 등기는 집합건물이며 감정 이용상태는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 11층 건물 중 10층에 있고 사용승인일은 2020.12.17입니다. 소유자 이하람은 2020.12.04 매매를 원인으로 2021.02.25 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 743,057,200원입니다.
권리구조의 기준은 같은 날 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 534,600,000원이고, 이 근저당 이후 현재까지 남아 있는 이영도 근저당권 350,000,000원과 오시리아 스타테라스 관리단 가압류 2,650,010원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5261 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1019호 · 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 중 10층 1019호 · 사용승인일 2020.12.17 |
| 소유자 | 이하람 · 2021.02.25 소유권이전 · 거래가액 743,057,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 176,233,400원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사 / 534,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
임차인 없음. 현황은 공실로 확인됩니다. 말소기준권리는 2021.02.25 설정된 경남은행 근저당권 534,600,000원이고, 이후 남아 있는 이영도 근저당권과 오시리아 스타테라스 관리단 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.06.22 설정됐던 이세비 근저당권 100,000,000원은 2021.07.19 해지로 이미 말소됐고, 2023년 경남은행이 신청했던 이전 임의경매 역시 2025.03.07 취하 후 2025.03.10 등기가 말소됐습니다. 2024.10.28 기장군 압류도 2024.11.15 해제돼 2024.11.18 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 24.01%, 그러나 ‘시세 할인’과는 다른 말
감정가는 734,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 176,233,400원으로 감정가의 24.01%입니다. 유찰이 한 번 더 진행되는 시나리오는 123,363,379원(16.81%), 6회 유찰 시나리오는 86,354,365원(11.76%)입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 하락률입니다. 현재 가격의 매력은 상가의 실제 사용성·상권·임대가치와 함께 판단해야 하며, 감정가 대비 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 176,233,400원 | 172,966,132원 | 714,283,878원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 123,363,379원 | 120,836,292원 | 766,413,718원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 86,354,365원 | 84,399,986원 | 802,850,024원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당 총액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 승계하는 금액은 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,233,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,267,268원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 534,600,000원 | 172,966,132원 |
| 2. 근저당 · 이영도 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오시리아 스타테라스 관리단 | 2,650,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 887,250,010원 중 채권자 예상배당은 172,966,132원, 미배당 총액은 714,283,878원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데월드어드벤쳐 남측 인근에 위치하고, 주변은 동부산관광단지 내 테마파크·아울렛·각종 상업시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 동해선 오시리아역이 근거리에 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실입니다. 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,840.9㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용이며 평지·정방형입니다. 자연녹지지역·관광단지·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 북서측 왕복 7차선 기장해안로, 북동측 왕복 2차선, 남동측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 환금성 확인사항. 4회 유찰된 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기보다 실제 독립사용 가능 여부와 상업용 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 벽체 경계 확인. 매각물건명세서상 인접 호와 벽체 경계 없이 이용 중입니다. 1019호의 독립된 점유·사용 범위와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 현재 공실로 조사됐지만 매각기일 전 현황과 실제 인도 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 착시 주의. 최저가는 감정가의 24.01%지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격은 같은 지표가 아닙니다.
- 관리단 관련 확인. 오시리아 스타테라스 관리단 명의 2,650,010원 가압류가 등기돼 있으므로 관리단 관련 채무와 관리비 현황을 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 공실 상태와 실제 사용계획이 용도에 맞는지 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2021.02.25 경남은행 근저당을 말소기준으로, 현재 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.02.25 경남은행 근저당이고, 이후 현재 남은 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 물건 자체는 이미 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 일반음식점 용도의 공실 상태에서 인접 호와 벽체 경계 없이 이용 중이라는 현황이 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리가 복잡한 사건’이라기보다, 독립사용성·현장 상태·가격 적정성을 확인하는 사건에 가깝습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
