부산지방법원 2025타경5261. 기장군 기장읍 시랑리 스타테라스 10층 1019호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재는 공실입니다. 소유자 이하람이 2021년 2월 25일 거래가액 743,057,200원으로 취득했고, 같은 날 경남은행이 채권최고액 534,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 이영도 근저당권 350,000,000원, 오시리아 스타테라스 관리단 가압류 2,650,010원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 공실이고 확인된 임차인이 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실과 물건이 싸다는 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔어도 상업용 집합건물의 실제 가치와 환금성은 독립적으로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1019호 도로명: 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 중 10층 · 사용승인 2020.12.17 |
| 소유자 | 이하람 (2021.02.25 거래가액 743,057,200원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 359,660,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사 / 534,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 특이사항 | 인접 호와 벽체 경계 없이 이용 중이며 현재 공실 |
① 권리 흐름 — 채권 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
말소기준은 2021.02.25 경남은행 근저당권입니다. 후순위인 이영도 근저당권과 오시리아 스타테라스 관리단 가압류는 배당 여부와 무관하게 매각으로 소멸합니다. 현재 경매개시결정도 소유권이전 과정에서 말소됩니다. 과거 2023년 임의경매개시결정과 기장군 압류는 각각 취하·해제로 이미 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘저가’라는 뜻은 아니다
현재 최저가는 359,660,000원으로 감정가 734,000,000원의 49%입니다. 숫자상 낙폭은 크지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 상업용 집합건물입니다. 동일·유사 호실의 최신 거래가격, 실제 임대료, 공실기간, 관리비와 수익률을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
회차가 더 내려갈 경우 가정 매각가는 3회 유찰 시 251,761,999원, 4회 유찰 시 176,233,399원입니다. 그러나 매각가가 내려갈수록 채권 미배당은 각각 639,812,679원, 714,283,879원으로 증가할 뿐, 확인된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 손실 확대가 곧 매수인의 가격 안전성을 보장하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,835,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 534,600,000원 | 353,824,760원 |
| 2. 근저당 · 이영도 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오시리아 스타테라스 관리단 | 2,650,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 경남은행 근저당권 배당에 사용되는 가정입니다. 후순위 근저당권과 관리단 가압류는 배당이 없더라도 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데월드어드벤쳐 남측 인근으로, 동부산관광단지 내 테마파크·아울렛·각종 상업시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 동해선 오시리아역이 근거리에 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.12.17 사용승인된 11층 건물의 10층 호실로, 외벽은 복합판넬·강화유리, 내부는 인테리어 마감이며 승강기·주차장·급배수·위생·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,840.9㎡의 정방형 평지로 주차장 및 상가 부지로 이용 중이며, 북서측 왕복 7차선 기장해안로 등 여러 도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지·주차장에 포함되며, 공시지가는 697,500원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 관광단지 상권의 상업용 공실로 주변 집객력의 영향을 크게 받습니다. 일반 주거용보다 임대수익·관리비·업종 제한·공실기간에 따라 매수층이 좁아질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 현장 확인. 1019호와 인접 호 사이 벽체가 없는 범위, 도면상 경계선, 원상복구 의무와 공사비를 관리단·건축전문가와 확인하세요.
- 독립 사용 가능성. 출입구, 전기계량기, 급배수, 위생설비, 냉난방, 소방설비가 1019호 단독으로 분리되는지 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리단의 2,650,010원 가압류는 매각으로 소멸하지만, 체납 관리비 중 공용부분의 별도 부담 가능성은 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 실제 임대료, 장기 공실 여부, 업종별 입점 가능성, 관리비와 부가세를 반영해 예상 임대수익률을 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%만을 근거로 저가라고 판단하지 말고 스타테라스 내 유사 호실의 최신 거래·임대 사례와 비교하세요.
- 신청채권 관계 확인. 등기상 말소기준 근저당권자는 경남은행이고 현재 경매 신청채권자는 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사로 표시되므로 채권 승계 관련 원본 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 독립된 한 호실인가
권리분석만 보면 결론은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액도 359,660,000원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리가 아닙니다. 인접 호와 벽체 경계 없이 사용된 일반음식점용 공실이라는 점이 가치와 환금성을 좌우합니다.
2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 가격 검토의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 독립 점포로 원상복구할 수 있는지, 비용이 얼마인지, 실제 임대수익과 관리비가 어느 수준인지가 확인되어야 저가 여부를 판단할 수 있습니다. 이 사건은 권리는 통과, 현장과 가격은 보류가 적절합니다.
