부산지방법원 2025타경5273. 기장읍 시랑리 스타테라스 3층 304호를 포함한 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설인 일반음식점 ‘샤브하루’이고, 여러 개 호실의 벽체를 제거해 하나의 음식점으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2021년 3월 15일 경남은행 근저당권 521,400,000원이며, 이후 전입한 임차인 이종하는 대항력이 없습니다. 현재 최저가 578,690,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
권리관계만 보면 단순합니다. 경남은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 임의경매개시결정도 소멸합니다. 임차인은 보증금 8,000,000원, 월차임 1,520,000원으로 304호를 점유하고 있으나 전입일이 말소기준일보다 늦어 낙찰자에게 보증금을 주장할 대항력은 없습니다. 다만 배당요구는 2025년 7월 7일 접수됐으므로 배당 여부와 최우선변제 요건은 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 3층 304호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점, 상호: 샤브하루) |
| 매각 형태 | 304호 외 1개호 일괄매각 · 여러 호실의 벽체를 제거해 하나의 호실로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 3층 · 사용승인일 2020.12.17 |
| 소유자 | 신부연 (2021.03.15. 거래가액 762,975,700원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,181,000,000원 / 578,690,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 927,818,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
2020년 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021년 3월 15일 신부연에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차인 이종하의 전입신고는 2022년 3월 2일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 8,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종하 | 304호 | 2022.03.02 | 8,000,000원 | 1,520,000원 | 2025.07.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 단정은 금물
감정가 1,181,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 578,690,000원, 감정가의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 578,690,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건은 비교할 최근 실거래 수치가 없어 최저가가 실제 상가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 일반음식점으로 이용 중인 집합상가이고, 여러 호실의 벽체를 제거해 통합 사용하고 있어 개별 호실 상태와 원상복구 가능성, 임대수익, 공실 위험을 확인하지 않은 채 “49%이므로 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 578,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,186,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 521,400,000원 | 521,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,103,100원 |
현재 최저가에서는 경남은행 근저당 채권최고액 521,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 49,103,100원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 927,818,900원이지만 예상배당은 등기상 근저당 채권최고액을 기준으로 작성됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·벽체 제거 확인
매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 감정평가 당시 여러 개 호실 사이의 벽체를 제거한 뒤 하나의 일반음식점으로 사용하고 있습니다. 집합건축물대장·등기사항전부증명서·건축물현황도로 위치와 면적은 특정 가능하며, 감정평가에서는 철거된 경계벽의 복원에 과다한 비용이 들지 않는 것으로 보아 정상평가했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립수산과학원 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 왕복 8차선, 북동측과 남동측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,840.9㎡, 지목 주차장, 상업용 이용, 평지의 정방형 토지이며 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 계획. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 속하고 대로3류·중로2류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 천장형 시스템 냉난방, 화재탐지·경보, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 일반음식점으로 사용 중인 집합상가이며 일괄매각·벽체 제거 상태여서 주거용 부동산보다 매수층과 재매각 방식이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 304호 외 함께 매각되는 호실의 등기·대장·현황도와 매각목록을 대조하세요.
- 벽체와 설비 확인. 철거된 경계벽의 위치, 복원 범위, 전기·급배수·냉난방·소방 설비의 호실별 분리 가능성을 확인하세요.
- 임차인 명도. 이종하는 대항력이 없지만 점유 중이므로 배당과 별도로 인도명령·명도 협의 기간을 고려하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금 8,000,000원, 월차임 1,520,000원, 배당요구일 2025.07.07을 기준으로 계약서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 상가의 최근 매매·보증금·월차임·공실 기간과 비교하세요.
- 체납 확인. 관리비, 전기·수도·가스, 영업 관련 비용과 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
말소기준 이후 전입한 임차인 1명은 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 상가의 실제 상태와 가격입니다.
304호 외 1개호를 일괄매각하고, 경계벽을 제거해 하나의 일반음식점으로 사용 중입니다. 감정가 1,181,000,000원에서 2회 유찰돼 578,690,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 없이 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 현장 구조와 임대수익, 공실·복원 비용을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 상가 물건입니다.
