부산지방법원 2025타경5273. 부산 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 3층 304호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점, 상호 샤브하루)입니다. 등기부상 소유자는 신부연이고, 2021.03.15 거래가액 762,975,700원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 경남은행이 채권최고액 521,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
2025.04.28 경남은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 해당 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 이종하는 2022.03.02 전입해 근저당보다 늦으므로 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금은 8,000,000원, 월차임은 1,520,000원이며 2025.07.07 배당요구를 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 3층 304호 · 도로명 기장해안로 172 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점, 샤브하루) |
| 소유자 | 신부연 (2021.03.15 거래가액 762,975,700원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,181,000,000원 / 283,558,100원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 927,818,900원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.15 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 521,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 여러 개 호실의 벽체를 제거하여 하나의 호실(음식점)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.03.15 경남은행 근저당입니다. 2025.04.28 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 소유권은 신부연 명의입니다. 배당 계산상 현 회차 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 확정일자 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종하 | 304호 | 2022.03.02 | 8,000,000원 | 1,520,000원 | 2025.07.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이종하는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인된 임차인입니다. 전입신고가 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없지만, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 배당요구는 2025.07.07 접수되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계합니다.
③ 가격 구조 — 24.01%까지 내려왔어도 ‘시세 할인율’은 아니다
감정가 1,181,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 283,558,100원, 감정가 대비 24.01%입니다. 실질취득은 매수인 인수가 0원이므로 현재 최저가 기준 283,558,100원입니다.
다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 등기상 2021.03.15 거래가액 762,975,700원은 과거 거래이고, 현재의 상업용 부동산 시세를 직접 대신하지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,558,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,769,813원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 521,400,000원 | 278,788,287원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 경남은행 근저당 채권최고액 521,400,000원 중 278,788,287원이 배당되고 242,611,713원 미배당으로 계산됩니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 국립수산과학원 서측 인근이며, 각종 근린생활시설과 공동주택 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 제2종근린생활시설인 일반음식점, 상호 ‘샤브하루’로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물의 3층 304호 외 1개호이며 사용승인일은 2020.12.17입니다.
- 일괄 이용. 여러 개 호실의 벽체를 임의로 제거해 하나의 호실로 사용 중입니다. 감정평가에서는 집합건축물대장·등기사항전부증명서·건축물현황도로 위치와 면적 특정이 가능하고, 철거된 경계벽 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 보아 정상평가했습니다.
- 토지. 토지면적 6,840.9㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용, 평지·정방형이며 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 왕복 8차선, 북동측·남동측 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 포함되며, 대로3류·중로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 304호 외 1개호가 하나의 음식점으로 이용 중인 구조이므로 실제 매각 대상과 각 호실의 경계를 매각서류·건축물현황도로 대조하세요.
- 벽체 복원. 감정평가는 경계벽 복원에 과다한 비용이 들지 않는 것으로 판단했지만, 실제 복원 범위와 공사비·설비 분리 가능성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 명도. 이종하는 대항력이 없어 보증금 승계 대상은 아니지만 현재 음식점 이용과 연결된 점유·영업 종료·인도 일정을 확인해야 합니다.
- 확정일자. 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 배당요구일은 2025.07.07입니다.
- 유찰 원인. 4회 유찰은 단순한 가격 할인뿐 아니라 상업용도, 영업공간의 결합 구조, 수요층 등을 함께 점검해야 할 신호입니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 임차인 배당요구, 매각물건명세서의 일괄매각 조건을 입찰 전 원본 서류와 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기·임차관계만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.03.15 경남은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이종하는 2022.03.02 전입해 대항력이 없습니다. 현 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 일반적인 주거용이 아닙니다. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이고, 여러 개 호실의 벽체를 제거해 하나의 영업공간으로 사용하고 있습니다. 여기에 이미 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리상 인수가 없으니 싸다’가 아니라, 권리는 비교적 단순하지만 상업용 수요와 일괄이용 구조의 환금성을 확인해야 하는 사건으로 보는 편이 데이터에 맞습니다. 현재 최저가 283,558,100원은 실질취득액과 같지만, 감정가 대비 할인폭만으로 시세 대비 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
