광주지방법원 2025타경570. 전라남도 여수시 소호동 주은금호아파트 203동 10층 1007호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 15층 중 10층입니다. 표면상 숫자는 감정가 138,000,000원에서 5회 유찰된 최저가 39,567,000원이라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 구조는 단순한 할인형이 아닙니다. 임차인 이정민은 2019.12.13. 주민등록, 2019.11.26. 점유개시, 2019.11.06. 확정일자를 갖고 있고, 말소기준으로 제시된 2023.05.26. 압류보다 앞섭니다. 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있어 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 그 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
현재 최저가 39,567,000원에서 집행비용 1,112,206원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 38,454,794원입니다. 보증금 105,000,000원에서 이를 뺀 66,545,206원이 매수인 인수 예상액입니다. 즉 입찰가만 39,567,000원이라고 해서 실질취득비용도 그 수준인 것이 아닙니다. 현재 회차 총 부담은 106,112,206원이고, 6회 유찰 시 105,969,765원, 7회 유찰 시 105,855,812원으로 계산돼 보증금 규모 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 423 주은금호아파트 203동 10층 1007호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 · 지하 2층 / 지상 15층 중 10층 |
| 소유자 | 조제현 · 2016.01.12. 소유권이전 · 거래가액 88,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 39,567,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정민 / 108,831,780원 |
| 말소기준 | 2023.05.26. 갑구 10번 압류 · 권리자 국 · 처분청 해운대세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심은 등기 순번 자체보다 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 이정민은 2019.11.26. 점유를 시작하고 2019.12.13. 주민등록을 마쳤으며, 2019.11.06. 확정일자도 갖고 있습니다. 이는 데이터상 말소기준인 2023.05.26. 압류보다 앞섭니다. 이후 2023.11.28. 임차권등기명령에 따라 임차보증금 105,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이정민 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2019.11.26. 전입 2019.12.13. 확정 2019.11.06. | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 현재 예상 인수 66,545,206원 |
이정민은 배당요구를 했고 배당요구일은 2023.11.28.입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 볼 대상도 없습니다. 따라서 이 사건은 실제 임차인 1명, 보증금 105,000,000원을 기준으로 분석해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 39,567,000원 | 66,545,206원 | 106,112,206원 |
| 6회 유찰 시 | 31,653,600원 | 74,316,165원 | 105,969,765원 |
| 7회 유찰 시 | 25,322,880원 | 80,532,932원 | 105,855,812원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당액도 줄고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 커집니다. 그래서 39,567,000원 → 31,653,600원 → 25,322,880원으로 최저가가 내려가더라도 실질취득은 계속 105,000,000원대에 남습니다. 대항력 인수형에서는 최저가 할인율을 곧바로 투자수익으로 해석하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가 20.3% 지표를 그대로 믿으면 안 된다
실거래 자료에는 최근 12개월 평균 194,500,000원, 최신 거래 225,000,000원, 최저 거래 158,000,000원, 최고 거래 250,000,000원이 제시돼 있습니다. 데이터상 최저가 39,567,000원은 최근 12개월 평균의 20.3%로 표시됩니다.
하지만 이 수치에는 두 가지 큰 한계가 있습니다. 첫째, 본건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하므로 최저가가 아니라 약 105,000,000원대의 실질취득비용으로 봐야 합니다. 둘째, 제공된 실거래 표본은 단지명이 프레지던트, 거래면적이 84.87㎡이고, 비교 대상면적은 64.016㎡로 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 따라서 이 실거래 숫자를 주은금호아파트 1007호의 직접 시세로 간주해 “시세보다 싸다”라고 결론내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.87㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 10 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 194,500,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 39,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,112,206원 |
| 1. 임차인 이정민 보증금 | 105,000,000원 | 38,454,794원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이정민 | 108,831,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 보증금 미배당액 66,545,206원이 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않은 것으로 기재돼 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 소호동 안심초등학교 북서측 인근으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 아스팔트 포장도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 15층 중 10층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사의 아파트 건부지이며 동측·북측으로 중로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역, 공시지가는 724,400원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 및 안심초등학교 관련 교육환경보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 회차는 39,567,000원이 아니라 인수액을 더한 106,112,206원이 자금 판단의 출발점입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 105,969,765원·105,855,812원으로 보증금 규모 부근에 머뭅니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 전입·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 재검산. 당해세와 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않은 것으로 기재돼 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 직접 대조. 제공된 실거래는 프레지던트 84.87㎡ 표본으로 본건과 일치하지 않으므로 주은금호아파트의 동일·유사 면적 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “39,567,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자에서 가장 먼저 지워야 할 착시는 최저가 39,567,000원입니다. 대항력 있는 임차인 이정민의 보증금 105,000,000원이 있고, 현재 예상배당 38,454,794원을 제외한 66,545,206원이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 106,112,206원입니다.
더 유찰돼 최저가가 31,653,600원이나 25,322,880원까지 내려가도, 임차인 미배당액이 각각 74,316,165원과 80,532,932원으로 늘기 때문에 총 부담은 계속 약 105,000,000원대입니다. 이것이 대항력 인수형 경매의 핵심입니다. 낙찰가가 내려가도 총 취득부담은 거의 내려가지 않습니다.
실거래 표본의 최근 12개월 평균 194,500,000원과 최신 거래 225,000,000원은 수치상 높지만, 표본 단지와 면적이 본건과 맞지 않아 직접적인 가격 우위의 근거로 사용할 수 없습니다. 여기에 5회 유찰, 대항력 보증금 승계, 임차인과 경매신청 채권자의 동일인 기재라는 확인 과제까지 겹칩니다. 결론은 “최저가는 낮지만 권리·가격 판단은 보수적으로”입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수액과 실제 동일 물건 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
