광주지방법원 2025타경584. 순천시 덕암동 칼라힐 아울렛빌딩 4층 물건으로, 감정평가상 401·402·403·408·416호가 병원 로비·원무과·진료실·검사실·물리치료실·병실·구내식당·매점으로 이용됐고 기준시점 현재 전체 공실입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재됐습니다. 등기상 소유자는 의료법인원일의료재단이며, 말소기준은 2020.09.22. 설정된 고창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,976,000,000원이고, 2025.08.21. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다.
권리의 선후관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 물건 자체에 있습니다. 4회 유찰로 최저가는 1,681,254,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 여기에 전체 공실인 병원 이용 물건, 401호 무단증축, 공용관리비 미납 가능 부담이 겹쳐 있어 낮아진 최저가 자체를 ‘저평가’의 근거로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경584 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 덕암동 151 칼라힐 아울렛빌딩 4층 401호 · 도로명 전라남도 순천시 충효로 15 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 4층 401·402·403·408·416호 병원 이용 · 기준시점 현재 전체 공실 |
| 소유자 | 의료법인원일의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 4,691,000,000원 / 1,681,254,000원 (4회 유찰 · 감정가 36%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고창농업협동조합 / 2,095,302,693원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.22. 근저당권 · 고창농업협동조합 · 채권최고액 2,976,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
소유권이전은 2014.10.24., 말소기준인 고창농업협동조합 근저당은 2020.09.22., 임의경매개시결정은 2025.08.21.입니다. 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당표에서도 매수인이 승계할 등기상 권리액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 36%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 1,681,254,000원으로, 4회 유찰 후 감정가의 36% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 1,345,003,200원(감정가 29%), 6회 유찰 시 1,076,002,560원(감정가 23%)입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 비교 가능한 거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 병원 이용 상태의 특수성, 전체 공실, 일괄매각 구조와 위반건축물 이슈가 일반 주거형 물건보다 환금성 판단을 어렵게 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,681,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,212,540원 |
| 1. 근저당 · 고창농업협동조합 | 2,976,000,000원 | 1,662,041,460원 |
| 미배당 | - | 1,313,958,540원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 19,212,540원을 제외한 1,662,041,460원이 고창농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 1,313,958,540원이 미배당됩니다. 예상배당상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 401·402호는 로비·원무과·진료실·검사실·물리치료실 등, 403호는 병실, 408호는 병실·구내식당, 416호는 매점으로 이용됐고 현재 전체 공실입니다.
- 위반건축물. 401·402·403·408호 집합건축물대장에 위반건축물이 등재돼 있습니다. 순천시 구두조사상 401호의 위반건축물은 401호 제시외 건물로 확인됐고, 나머지 3개호는 확인되지 않은 상태입니다.
- 관리비. 2025.09.17. 현황조사일 기준 공용부분 미납 관리비는 58,641,490원이며 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 입지. 순천시 덕암동 이마트 순천점 남동측 인근 노선상가지대에 위치하며, 차량 통행이 자유롭고 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물·설비. 지상 9층·지하 2층 건물의 4층으로, 급배수 위생시설·냉난방설비·소방설비·엘리베이터 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지로, 토지면적 6,406㎡·공시지가 1,069,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용 호실이 아니라 병원으로 사용된 다수 호실의 일괄매각이며 현재 전체 공실입니다. 비교 실거래 자료도 없어 매수 후 재사용·임대·매각 가능성을 별도 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 36%만 보고 싸다고 판단하지 말 것. 최근 실거래 비교값이 없어 최저가의 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다.
- 401호 무단증축 확인. 제시외 건물의 구체적 규모와 원상복구·이행강제금 부과 여부를 순천시에 재확인해야 합니다.
- 402·403·408호 위반건축물 재확인. 대장상 등재돼 있으나 호별 내역이 확인되지 않은 상태입니다.
- 공용관리비 58,641,490원 점검. 매수인 인수 가능성이 명시돼 있으므로 관리실에서 현재 체납액과 공용·전용 구분을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 401·402·403·408·416호 및 제시외 건물이 포함되는 구조이므로 매각목록과 감정평가서의 호별 범위를 대조해야 합니다.
- 공실 이후 활용성 점검. 병원 시설로 사용된 상태이므로 재임대·다른 용도 사용에 필요한 비용과 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “투자 매력”은 별개
이 물건은 등기상으로는 말소기준 근저당 하나가 중심이고 예상배당상 매수인 권리 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 36%까지 내려왔어도 이를 검증할 실거래 시세가 없고, 병원으로 이용된 여러 호실의 일괄매각, 전체 공실, 401호 무단증축과 다른 호실의 위반건축물 미확인 사항, 공용부분 미납 관리비 58,641,490원까지 겹칩니다.
등기는 단순하지만 물건은 복잡합니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라, 위반건축물과 관리비를 정리한 뒤 이 특수 용도의 일괄 물건을 실제로 얼마에 활용·임대·재매각할 수 있는지를 검증하는 데 있습니다. 실거래 근거 없이 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가하기는 어렵고, 4회 유찰 자체도 환금성 부담을 함께 보여주는 신호로 봐야 합니다.
