광주지방법원 2025타경588. 광양시 중동 성호아파트 102동 2층 204호입니다. 감정 이용상태도 아파트이고, 18층 건물 중 2층·동향·복도식입니다. 감정가는 57,000,000원인데 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,429,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 신청채권자 유주홍이 2020.11.18 전입했고, 말소기준 가압류는 2023.11.24입니다. 전입이 더 빠르므로 대항력이 있고, 보증금은 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 떠안을 금액을 특정할 수 없습니다.
더구나 매각물건명세서에는 유주홍이 전세사기피해자등 결정문을 제출했고 특별법에 따른 우선매수권이 있다고 적혀 있습니다. 따라서 일반 입찰자가 가장 높은 가격을 써낸다는 사실만으로 자유롭게 취득할 수 있는 구조가 아닙니다. 가격이 낮아진 이유와 권리·절차상 제한을 함께 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 18층 건물 중 2층 · 동향 · 복도식 |
| 소유자 | 권영훈 (2020.11.17 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 20,429,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유주홍 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
현재 권리분석의 기준점은 2023.11.24 서울보증보험주식회사 가압류 109,745,200원입니다. 이 가압류와 이후 2025.08.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 근저당권·전세권·가처분 등은 이미 말소돼 현재 인수권리로 보지 않습니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유주홍 | 2020.11.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인 1명입니다. 유주홍의 전입일은 말소기준권리보다 약 3년 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수가 0원으로 표시된 것만으로 실질 인수 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 우선매수권 — 외부 낙찰 제한이 핵심
매각물건명세서에는 신청채권자이자 임차인인 유주홍이 전세사기피해자등 결정문을 제출했으며, 특별법 제20조 제1항에 따른 우선매수권이 있음이 명시돼 있습니다. 이는 일반 입찰자 입장에서 사실상 닫힌 경매에 가까운 제약입니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가만 보면 37.7%, 실질취득은 미상
성호1차 동일면적 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 54,166,666원입니다. 현재 최저가 20,429,000원은 그 평균의 37.7%이고 최신 거래는 2026.04 43,000,000원입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 낙찰가만 비교한 수치입니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 실질취득을 기준으로 한 할인율은 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 15 | 56,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 54,166,666원 |
거래 범위는 41,000,000원~69,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 2층 거래가 2026.04에 48,000,000원으로 존재합니다. 감정가 57,000,000원은 최근 12개월 평균과 큰 차이가 없지만 현재 최저가는 큰 폭으로 내려와 있습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않는 한 “20,429,000원에 산다”는 전제 자체가 성립하지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 767,722원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 109,745,200원 | 19,661,278원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 유주홍 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당에서는 채권 총액 182,745,200원 중 19,661,278원이 배당되고 163,083,922원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 유주홍의 예상배당은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 임차인 보증금이 반영돼 있지 않으므로 매수인의 실제 임차보증금 인수액을 판단하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 20,429,000원 | 19,661,278원 | 163,083,922원 |
| 5회 유찰 시 | 16,343,200원 | 15,649,022원 | 167,096,178원 |
| 6회 유찰 시 | 13,074,560원 | 12,439,218원 | 170,305,982원 |
5회·6회 유찰되면 표면상 매각가는 더 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커져 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건은 그 핵심값인 보증금이 확인되지 않았으므로 추가 유찰 자체를 투자 메리트로 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중동초등학교 동측 인근, 주위는 조성된 택지지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 2층 204호이며 동향·복도식입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·소방설비와 공용승강기가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로2류·소로1류·중로2류에 접합하고, 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 단지 규모. 성호1차 1,362세대, 사용승인 1998.05.09입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 유주홍의 임대차계약서와 실제 보증금을 확인하지 못하면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 미배당 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권과 특별매각조건이 적용되므로 일반 입찰자의 실제 낙찰 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일. 유주홍이 신청채권자이자 임차인이므로 임대차관계와 채권관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 체납관리비. 현황조사서상 2025년 8월 기준 체납관리비 223,770원이 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 최근 실거래 평균의 37.7%여도 선순위 임차보증금이 확인되지 않으면 저가매수라고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “2,042만 원짜리 아파트”가 아니다
표면상 최저매각가는 20,429,000원이고 최근 12개월 동일면적 평균 54,166,666원의 37.7%에 불과합니다. 그러나 이 사건을 단순한 할인 아파트로 보면 핵심을 놓칩니다. 유주홍은 2020.11.18 전입해 2023.11.24 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 그 보증금이 낙찰가를 웃돌며 배당되지 않는다면 매수인은 미배당분을 인수할 수 있어 실질취득비용이 크게 달라집니다.
여기에 유주홍은 전세사기피해자등 결정문을 제출해 우선매수권까지 갖습니다. 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.2회입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 낮은 최저가에 점수를 줄 사건이 아니라, 보증금·배당·우선매수권을 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 실질취득가도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다.
