광주지방법원 2025타경594. 전라남도 여수시 공화동 1283 소재 근린시설과 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층이고 감정평가 당시 이용상태는 여관·점포, 점포는 기준시점 현재 휴업 중입니다. 토지는 172.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역의 상업용 토지입니다. 소유자는 강승연·김요한·임혜영이 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2021년 7월 21일 설정된 여수신용협동조합 근저당 채권최고액 420,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤에 들어온 전남신용보증재단 가압류, 여수시 압류, 여수신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경594 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 공화동 1283 · 전라남도 여수시 공화북3길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 여관, 점포(기준시점 현재 휴업 중) |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 여관·점포 |
| 토지 | 172.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 강승연 3분의 1 · 김요한 3분의 1 · 임혜영 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 487,287,000원 / 218,305,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 379,801,358원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.07.21. 설정된 여수신용협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 김요한 지분에 설정된 전남신용보증재단 가압류 27,870,754원, 여수시 압류, 여수신용협동조합 가압류 46,752,178원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 이전의 공화새마을금고·여천새마을금고 근저당들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 — 감정가 45%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 218,305,000원으로, 3회 유찰을 거쳐 감정가의 45% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 174,644,000원, 5회 유찰 시 139,715,200원입니다.
그러나 이 사건에는 직접 비교할 동일 용도의 최신 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 특히 본건은 여관·점포 용도의 근린시설이고 위반건축물 문제가 함께 있어 일반 주거용 부동산보다 환금성과 정상화 비용을 별도로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 218,305,000원 | 214,448,730원 | 280,174,202원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 174,644,000원 | 171,398,984원 | 323,223,948원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 139,715,200원 | 136,959,187원 | 357,663,745원 | 0원 |
③ 위반건축물 — 이 사건의 가장 큰 리스크
| 구분 | 위반 내용 | 면적 |
|---|---|---|
| 1 | 건물 후면 회부 1층 숙박시설(여관-숙소) · 시멘트블럭 무허가증축 | 13.6㎡ |
| 2 | 건물 후면 외부 1층 창고 · 시멘트블럭 무허가증축 | 5.75㎡ |
| 3 | 건물 후면 외부 2층 보일러실 · 조립식패널 무허가증축 | 2.4㎡ |
| 4 | 건물 1층 제1종근린생활시설(점포)을 숙박시설(여관)로 무허가 용도변경 | 20㎡ |
따라서 입찰자는 단순히 현재 최저가만 볼 것이 아니라 위반 부분을 원상복구하거나 적법화할 수 있는지, 향후 이행강제금이 어떻게 산정되는지, 현재 이용상태를 계속 유지할 수 있는지까지 확인해야 합니다. 이 리스크가 해소되지 않으면 낮아진 매각가의 일부 또는 전부가 추가 비용과 환금성 저하로 상쇄될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,856,270원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 여수신용협동조합 | 420,000,000원 | 214,448,730원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 전남신용보증재단 | 27,870,754원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 여수신용협동조합 | 46,752,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 494,622,932원, 예상 배당액은 214,448,730원, 미배당은 280,174,202원입니다. 신청채권 청구금액 379,801,358원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권은 등기상 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수중학교 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등이 소재하는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 전반적인 교통 사정은 보통인 편입니다.
- 용도. 감정 당시 여관·점포로 이용되고 있으며 점포는 기준시점 현재 휴업 중입니다.
- 토지. 172.0㎡, 일반상업지역, 평지·사다리형·소로한면, 공시지가 867,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로2류 접함, 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 여관·점포가 결합된 근린시설이고 현재 휴업 상태와 위반건축물 문제가 함께 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원상회복 가능성. 13.6㎡·5.75㎡·2.4㎡ 무허가 증축과 20㎡ 무단 용도변경 각각의 시정 방법을 여수시 건축과에 확인하세요.
- 이행강제금. 이미 부과된 이행강제금과 위반사항 미해소 시 매년 부과 예정인 금액·산정기준을 확인해야 합니다.
- 점유 관계. 임차인으로 등재된 사람은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 영업·숙박시설 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 감정가 45% 착시. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌어도 직접 비교 가능한 최신 실거래 근거 없이 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 용도 지속 가능성. 여관·점포의 현행 이용상태와 건축물대장상 적법 용도가 일치하는지, 무단 용도변경 해소 후 영업 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·여수시 건축과 회신서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 건축물 상태가 더 어렵다”
이 사건은 등기상으로는 단순합니다. 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 세 번 유찰돼 최저가가 감정가 45% 수준까지 내려온 배경을 단순한 가격 매력으로 해석해서는 안 됩니다. 여관·점포라는 용도, 휴업 상태, 무허가 증축과 무단 용도변경, 이미 부과된 이행강제금이 동시에 존재합니다.
권리는 통과, 건축물 리스크는 경고. 현재 218,305,000원이 적정한지는 감정가 대비 할인율이 아니라 위반사항을 실제로 해소하는 데 필요한 비용과 시간, 이후 정상 영업·재매각 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 받은 뒤 합법적으로 어떻게 정상화할 수 있느냐입니다.
