광주지방법원 2025타경614. 여수시 돌산읍 금성리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 카페, 3층 주택으로 이용되고 있으며, 현재 최저매각가는 775,102,000원입니다. 감정가 1,730,138,480원에서 3회 유찰돼 크게 내려온 상태지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 선순위 가능 점유관계와 경계 문제입니다.
등기상 말소기준권리는 2020.06.12. 설정된 여수신용협동조합의 근저당권 1,260,000,000원입니다. 그 이후의 여수시 압류, 국 압류, 2025.09.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김영례는 2011.05.12. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 실제 인수액은 최종 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경614 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 금성리 847-1 |
| 등기상 건물 | 전라남도 여수시 돌산읍 금성리 847-6 가동 · 돌산로 649-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1,2층 카페 · 3층 주택 |
| 토지 | 잡종지 · 652.0㎡ · 생산관리지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 주식회사여수삼보 |
| 감정가 / 최저가 | 1,730,138,480원 / 775,102,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수신용협동조합 / 1,127,326,781원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인
현재 소유자인 주식회사여수삼보는 2016.03.22. 소유권을 취득했고, 2019.06.27. 신탁 후 2020.06.12. 다시 신탁재산이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 여수신용협동조합 근저당권 1,260,000,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024년 여수시·국의 압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인이 필요한 3명
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영례 | 2011.05.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
| 김현주 | 2023.12.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 말소기준 이후 전입 |
| 치유문화공간집 주식회사 | 2024.12.10 | 2025.11.10 | 52,500,000원 | 3,850,000원 | 후순위 말소기준 이후 전입 |
치유문화공간집 주식회사는 보증금 52,500,000원, 월세 3,850,000원이며 전입일과 확정일자가 모두 2020.06.12. 이후이므로 말소기준보다 후순위입니다. 김현주 역시 2023.12.01. 전입으로 후순위입니다. 반면 김영례는 2011.05.12. 전입이어서 성격이 다릅니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 실질취득비용을 최저가 775,102,000원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단 자료가 없다
현재 회차 최저가는 775,102,000원으로 감정가 1,730,138,480원의 44.8%입니다. 다음 회차 시나리오상 4회 유찰 시 620,081,600원, 5회 유찰 시 496,065,280원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 775,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,151,020원 |
| 2. 근저당 · 여수신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 764,950,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 여수신용협동조합 채권최고액 1,260,000,000원 중 764,950,980원이 배당되고 495,049,020원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 김영례의 보증금 및 권리관계가 확인될 경우 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 체크포인트
- 이용상태. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 구조이며, 1·2층은 카페, 3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 여수시 돌산읍 금성리 작금마을 서측 인근의 해안취락지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 등 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 652.0㎡ 잡종지이며 생산관리지역·자연취락지구이고 공시지가는 94,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다.
- 월경 가능성. 목록 5 북측 일부에 인접 금성리 847-5 주택이 월경해 점유 중인 것으로 추정돼 정확한 위치와 면적은 경계측량이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영례 보증금 확인. 말소기준권리보다 앞선 2011.05.12. 전입이므로 보증금·점유부분·계약관계 확인이 최우선입니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차관계가 확인되면 낙찰가에 인수 부담을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 경계측량. 금성리 847-5 주택의 월경 여부와 정확한 점유 면적을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 컨테이너 제외 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도와 환금성. 카페·주택 혼합 건물과 토지의 일괄매각이므로 일반 주거용 부동산과 다른 수요층을 전제로 출구전략을 점검해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 치유문화공간집 주식회사, 김현주, 김영례의 실제 점유 위치와 사용범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%”보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유자다
이 사건은 감정가 1,730,138,480원에서 3회 유찰돼 최저가가 775,102,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 비교 실거래 자료가 없고, 무엇보다 말소기준권리보다 앞서 전입한 김영례의 보증금이 미상입니다. 여기에 카페·주택 복합 이용, 토지 일괄매각, 인접 주택의 월경 추정까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 할인율 확인 → 입찰이 아니라 선순위 점유관계 확인 → 경계 확인 → 실질취득비용 산정 → 가격 판단이어야 합니다.
