광주지방법원 2025타경624. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 감정평가상 건물은 축사와 퇴비사로 이용되고 있습니다. 등기 건물은 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 46-1, 도로명주소는 전라남도 광양시 옥룡면 대흥1길 169-17로 기재되어 있습니다. 소유자는 이동수이며, 말소기준권리는 2023.11.14. 설정된 광양시산림조합 근저당권 169,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당과 전남신용보증재단·주식회사 광주은행·비엔케이캐피탈 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리 배당만 보면 매수인이 떠안을 금전채무는 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 배당표 바깥에 있습니다. 매각에서 제외되는 용곡리 46-5 지상 제시외 건물을 위해 법정지상권이 성립할 여지가 명시돼 있어, 낙찰 뒤 토지 이용과 점유관계에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 또한 농지취득자격증명 제출이 필요한 필지가 있고, 이를 제출하지 못해 매각불허가결정이 나면 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경624 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 35 |
| 등기 건물 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 46-1 · 대흥1길 169-17 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사 · 퇴비사 |
| 소유자 | 이동수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 282,378,840원 / 124,241,000원 (3회 유찰 · 감정가 44%) |
| 신청채권 / 청구 | 광양시산림조합 / 131,911,827원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 그러나 비금전 리스크가 남는다
2020.01.22. 설정됐던 광양시산림조합 근저당권 130,000,000원은 2023.09.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.09.27. 정혜자 명의로 이뤄진 소유권이전도 2023.10.20. 합의해제로 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 이동수입니다. 현 경매의 말소기준은 2023.11.14. 광양시산림조합 근저당권입니다.
이후 2024.04.24. 광양시산림조합 근저당 63,000,000원, 2025.02.10. 전남신용보증재단 가압류 42,424,000원, 2025.03.06. 주식회사 광주은행 가압류 18,236,775원, 2025.03.17. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 7,679,481원, 2025.09.17. 광양시산림조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 44%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 282,378,840원, 현재 최저매각가격은 124,241,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 44% 수준입니다. 다음 시나리오에는 4회 유찰 시 99,392,800원, 5회 유찰 시 79,514,240원이 제시돼 있습니다.
그러나 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보됐다고 판단하면 안 됩니다. 특히 토지·축사·퇴비사와 농지, 매각 제외 건물, 법정지상권 가능성이 결합된 물건은 일반적인 주거용 부동산처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,539,374원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 광양시산림조합 | 169,000,000원 | 121,701,626원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 광양시산림조합 | 63,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 전남신용보증재단 | 42,424,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 18,236,775원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 7,679,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 300,340,256원 중 예상 배당은 121,701,626원, 미배당은 178,638,630원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 2,539,374원 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 토지·건물 이용과 규제
- 주위환경. 대방마을 북동측 근거리에 위치하며 주위는 농경 및 임야지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 소형 차량 접근이 가능해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 4-가는 축사, 4-나는 퇴비사이며 각각 철파이프조 스레이트지붕 단층, 경량파이프조 스레이트지붕 단층입니다.
- 부속건물 상태. 목록 4 건물의 부속건물인 퇴비사 일부가 멸실돼, 공부상 112.54㎡이나 실측면적은 35.7㎡입니다.
- 토지 정보. 지목 답, 토지이용상황 전, 완경사·부정형, 도로접면 맹지, 토지면적 546.0㎡, 공시지가 18,500원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 비롯해 보전관리지역·농림지역이 나타나며, 가축사육제한구역·소하천구역·소하천예정지·영농여건불리농지·임업용산지 등이 함께 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 7)은 지목이 답이나 현황 대부분이 도로 등입니다.
⑤ 농취증·매각 제외 건물 — 입찰 전 선결 확인
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 용곡리 46-5 지상 매각 제외 건물의 소유관계와 토지 사용관계, 법정지상권 성립 가능성을 입찰 전에 우선 확인해야 합니다.
- 농취증. 용곡리 35·37·46-3·46-4·47의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 행정기관에서 사전 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 불법형질변경 여부와 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 퇴비사 일부 멸실. 공부상 112.54㎡와 실측 35.7㎡의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 44%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 토지·축사·퇴비사의 실제 거래 가능 가격과 활용 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 현황 대조. 지목과 현황이 다른 부분, 맹지 여부, 소하천 관련 제한, 매각 포함·제외 대상을 현장과 공부에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “44%”보다 먼저 볼 것은 권리 밖의 사용제약이다
이 사건은 감정가 282,378,840원에서 3회 유찰돼 최저가가 124,241,000원, 감정가의 44%까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인이 인수하는 금전채무도 0원입니다. 여기까지만 보면 가격이 크게 낮아진 물건처럼 보입니다.
하지만 실거래 시세 자료가 없어 실제 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않았고, 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립여지, 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 몰수, 불법형질변경 시 원상회복명령 가능성, 일부 건물 멸실, 임대관계 미상까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 최저가의 숫자보다 법정지상권·농취증·현황 확인이 선행돼야 하는 고위험 실사형 물건입니다. 가격만 보고 접근하기보다 매각 제외 건물과 농지 취득 가능성을 먼저 해소한 뒤 판단해야 합니다.
