광주지방법원 2025타경630. 여수시 웅천동 여수웅천캐슬스타 10층 씨-1007호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 이수민이며, 2022.04.29. 소유권이전과 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 소상공인시장진흥공단 가압류, 임의경매개시결정, 여수시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “근린시설이 3회 유찰됐다”는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 감정평가상 실제 이용상태가 주거용 오피스텔이고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 점유·임차관계 확인이 선행돼야 합니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 적정성을 판단할 직접 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1806-1 여수웅천캐슬스타 10층씨-1007호 |
| 도로명주소 | 전라남도 여수시 웅천로 371 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이수민 · 단독소유 |
| 취득 거래가액 | 352,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 143,808,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 361,063,298원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2022.04.29. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 308,400,000원이며 채무자는 이수민입니다. 이후 2025.09.10. 소상공인시장진흥공단의 7,868,206원 가압류, 2025.09.22. 임의경매개시결정, 2026.02.10. 여수시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
② 3회 유찰 — 낮아진 가격과 시세는 별개
현재 최저매각가는 143,808,000원으로, 시나리오 표시는 3회 유찰·감정가 45%입니다. 다음 회차 시나리오는 115,046,400원, 그 다음은 92,037,120원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 143,808,000원 | 140,994,688원 | 175,273,518원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 115,046,400원 | 112,635,750원 | 203,632,456원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 92,037,120원 | 89,980,452원 | 226,287,754원 | 0원 |
다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 수 없습니다. 특히 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 주거용 오피스텔이므로, 일반 아파트처럼 단순한 실거래 비교를 전제해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,813,312원 |
| 근저당 · 주식회사신한은행 | 308,400,000원 | 140,994,688원 |
| 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,868,206원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 316,268,206원 중 140,994,688원이 배당되고, 미배당은 175,273,518원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 주거용 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 여수시 웅천동 이순신공원 북측 인근, 단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 웅천 택지개발지구 내 상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 7,829.2㎡, 공시지가는 1,970,000원/㎡입니다.
- 접도. 남측 대로 한면, 서측 중로 한면, 동측 소로 한면에 접합니다.
- 규제. 국가산업단지·장애물제한표면구역·특별대책지역·가축사육제한구역에 포함되고, 상대보호구역 및 중로2류에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 주거용 오피스텔 이용중이고 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·전입 및 점유관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장·집합건축물대장·허용용도를 원본 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 143,808,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 감정서 대상 일치 확인. 대상호수와 감정요항표 건물 구조 문구의 호수 표기가 다르므로 원본 감정평가서의 대상목록을 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격·점유 확인이 먼저
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2022.04.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 3회 유찰됐다는 사실만으로 투자 매력이 확정되지는 않습니다. 실거래 비교자료가 없고, 사건상 근린시설이면서 실제 이용상태는 주거용 오피스텔이며 임대관계도 미상입니다. 여기에 대상호수와 감정요항표 일부 호수 표기까지 서로 달라 원본 확인 필요성이 큽니다. 결론은 권리구조는 단순, 가격 판단과 점유 확인은 보수적으로입니다.
