광주지방법원 2025타경668. 광양시 중동 성호2차아파트 209동 1층 109호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 소유자 임채은은 2022년 2월 15일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 63,500,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 48,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 붙은 우리카드·소상공인시장진흥공단·신용보증기금의 가압류 3건과 광양시·국의 압류 2건, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하고, 배당 부족액이 발생하더라도 매수인이 그 채무를 인수하는 구조는 아닙니다. 권리보다 중요한 판단 지점은 현재 최저가와 실제 점유 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 1층 109호 · 도로명주소 광장로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 24층 건물 내 1층 · 복도식 · 남향 |
| 소유자 | 임채은 (2022.02.15. 소유권이전 · 거래가액 63,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 38,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 43,465,315원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 미납관리비 | 1,820,210원 (현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
확인된 임차인 등록 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자 존재 여부와 전입세대·사업자등록 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 67.6%
비교 표본은 성호2차(201~205동) 전용 59.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026년 4월 62,500,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 38,080,000원이며, 최근 12개월 평균의 67.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
실거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원이고, 같은 1층 거래도 2026년 4월 48,500,000원에 확인됩니다. 현재 최저가 38,080,000원은 최근 평균뿐 아니라 비교 표본의 최저 거래가보다도 낮습니다. 다만 본건은 1층이므로 고층 거래가까지 일률적으로 적용하기보다 1층 거래와 내부 상태를 중심으로 입찰가를 판단하는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,085,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 48,400,000원 | 36,994,560원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 9,928,349원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 22,660,284원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 15,778,208원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 96,766,841원 중 예상 배당액은 36,994,560원이며, 미배당액은 59,772,281원입니다. 미배당 채권은 남지만 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 38,080,000원 | 36,994,560원 | 59,772,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39.2% | 26,656,000원 | 25,776,192원 | 70,990,649원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27.44% | 18,659,200원 | 17,923,334원 | 78,843,507원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 인근이며, 주변에는 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 1층 109호로, 복도식·남향입니다. 승강기·급배수·위생·옥내소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 비교 단지는 1,773세대이며 사용승인일은 2003.11.07.입니다. 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 8차선, 북측·북동측·동측 왕복 4차선 포장도로에 접하며 서측·북동측·동측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 평균에는 고층 거래가 포함됩니다. 2026년 4월 1층 거래 48,500,000원을 포함해 저층 거래를 중심으로 입찰가를 검토하세요.
- 미납관리비 확인. 현황조사일 기준 1,820,210원의 미납관리비가 있으므로 관리사무소에서 기간과 세부 항목을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 벽지도배·새시창 등 일반 마감 상태만 확인돼 있으므로 실제 수리 범위와 비용을 현장에서 점검하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.02.15. 국민은행 근저당권과 이후 가압류·압류의 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 매각기일 확인. 자료상 매각기일은 2026.08.03.이므로 법원 공고에서 진행 결과와 변경 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현장 확인이 최종 관문
이 물건은 등기상 구조가 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하며, 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액 38,080,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 56,316,666원의 67.6%여서 가격 여유도 확인됩니다.
다만 가격 할인만으로 판단을 끝내서는 안 됩니다. 본건은 1층이고 임대관계가 미상이며 미납관리비 1,820,210원이 있습니다. 비교군 경매도 평균 4.2회 유찰, 매각률 58%로 나타납니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 매력적, 점유·관리비·내부 상태 확인 후 입찰입니다.
