광주지방법원 2025타경681. 고흥군 도양읍 봉암리 ‘그린빌라’ 3층 301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김미영이고, 2025년 5월 22일 상속포기 내용을 반영한 소유권경정으로 단독 소유자가 됐습니다. 이 사건에서 현재 말소기준은 2025년 3월 31일 전남신용보증재단 가압류 14,090,000원입니다. 이후 녹동농업협동조합·웰컴저축은행·전남신용보증재단·우리카드의 가압류와 녹동새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거 고흥군수산업협동조합의 1994년 근저당과 녹동새마을금고의 2010년 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 매수인에게 넘어오는 권리나 임차보증금 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 권리의 핵심은 복잡한 인수 문제가 아니라, 3회 유찰된 가격이 실제 시장에서 얼마나 환금 가능한지를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경681 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 2699-182 그린빌라 3층 301호 |
| 도로명 | 전라남도 고흥군 도양읍 녹동남촌3길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 김미영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 24,640,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 녹동새마을금고 / 21,146,325원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 말소기준은 2025년 3월 31일 전남신용보증재단의 가압류이고, 그 뒤 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 신청채권자인 녹동새마을금고의 청구액은 21,146,325원이지만, 현재 최저가 24,640,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 44.8% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 24,640,000원으로 감정가 55,000,000원의 44.8%입니다. 회차만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 가격을 대조할 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 843,520원 |
| 1. 가압류 · 전남신용보증재단 | 14,090,000원 | 14,090,000원 |
| 2. 가압류 · 녹동농업협동조합 | 54,904,463원 | 9,706,480원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 9,343,256원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 14,216,592원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 29,094,728원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 121,649,039원 중 예상 배당액은 23,796,480원, 미배당액은 97,852,559원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹동초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 읍소재지 내에 위치해 전반적인 교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호, 계단식·남향입니다. 위생·급배수설비와 유류보일러 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 전통상업보존구역, 녹동초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 367.0㎡, 공시지가 142,900원/㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 24,640,000원은 감정가의 44.8%지만, 실거래 비교 근거가 없어 시장가 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 회차 시나리오. 현재 최저가는 24,640,000원이며, 4회 유찰 시 19,712,000원, 5회 유찰 시 15,769,600원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 총액 121,649,039원 중 97,852,559원이 미배당으로 남습니다. 다만 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
- 신청채권자 배당. 신청채권자 녹동새마을금고 청구액은 21,146,325원이지만 현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대, 1994년 9월 7일 준공, 단지 경매 평균 유찰 3.0회라는 점을 재매각 가능성 판단에 반영해야 합니다.
- 현장 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원, 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰돼 감정가의 44.8%까지 내려왔고, 그린빌라는 8세대의 1994년 준공 다세대입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없는 만큼 “44.8%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 통과지만, 가격과 환금성은 현지 수요를 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
