광주지방법원 2025타경686. 여수시 관문동 306 소재 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 시멘트벽돌조 스레이트 위 칼라강판지붕 단층으로 현재 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 86㎡입니다. 소유자는 정상준이며, 말소기준권리는 2021년 4월 5일 설정된 동여수새마을금고 근저당권 22,000,000원입니다. 이후 조현 근저당권 40,000,000원, 하나저축은행과 서민금융진흥원의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기상 인수권리는 없지만, 부동산 자체는 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 적혀 있고, 지적경계가 불명확하므로 경계측량이 필요하다고 명시돼 있습니다. 감정평가 조사에서는 토지 북측 일부를 인접 지상의 건물 일부가 점유 중인 것으로 추정했습니다. 따라서 이 사건은 “권리 깨끗 = 현장도 깨끗”으로 연결하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경686 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 관문동 306 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 86㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스레이트위 칼라강판지붕 단층 |
| 소유자 | 정상준 |
| 감정가 / 최저가 | 83,085,600원 / 37,222,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 37,742,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
임차인은 없습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2021년 동여수새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 조현 근저당권과 2024년의 가압류 2건, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1989년과 1990년에 설정됐던 중고새마을금고 근저당권 2건은 2003년 이미 말소됐고, 2005년·2006년 가압류도 각각 2011년·2012년 말소됐습니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 83,085,600원, 현재 최저매각가는 37,222,000원입니다. 3회 유찰로 현재 회차는 감정가의 44.8% 수준까지 낮아졌습니다. 다음 유찰 시 시나리오는 29,777,600원, 그 다음은 23,822,080원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,222,000원 | 44.8% | 52,083,828원 |
| 4회 유찰 시 | 29,777,600원 | 35.84% | 59,394,229원 |
| 5회 유찰 시 | 23,822,080원 | 28.67% | 65,242,549원 |
현재 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건에서는 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 해석할 근거가 없습니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 토지 86㎡와 단독주택의 실제 상태, 제시외 건물, 경계와 점유 상태를 함께 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,222,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,069,996원 |
| 1. 근저당 · 동여수새마을금고 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조현 | 40,000,000원 | 14,152,004원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 15,103,087원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,132,745원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 88,235,832원 중 36,152,004원이 배당되고 52,083,828원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수경찰서 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택·점포·근린시설 등이 소재한 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 스레이트위 칼라강판지붕 단층으로, 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지붙임, 창호는 하이새시창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 86㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(불), 공시지가 474,700원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 점유 추정. 토지 북측 일부에 인접 지상의 건물 일부가 점유 중인 것으로 추정됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계측량. 지적경계가 불명확하므로 낙찰 전 실제 경계와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 인접 건물 점유. 북측 일부에 인접 지상 건물의 일부 점유가 추정되므로 현장 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건을 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 권리. 말소기준은 2021.04.05 동여수새마을금고 근저당권이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계. 임차인은 없습니다.
- 가격 판단. 3회 유찰로 감정가 대비 44.8%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 할인율만으로 저가 여부를 확정하지 마세요.
- 토지 조건. 일반상업지역이지만 부정형·세로한면(불) 조건과 각종 지역·지구 지정사항을 활용 계획과 함께 검토하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 복잡”
등기만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2021년 동여수새마을금고 근저당을 말소기준으로, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 3회 유찰로 최저가도 37,222,000원까지 내려왔습니다.
하지만 결론은 가격보다 경계와 현황에 달려 있습니다. 일괄매각·제시외 건물 포함, 지적경계 불명확에 따른 경계측량 필요, 북측 일부의 인접 건물 점유 추정이라는 세 가지 현장 변수가 동시에 있습니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 통과하지만 현장조사 없이는 입찰 결정을 끝낼 수 없는 단독주택·토지입니다.
