광주지방법원 2025타경717. 광양시 중동 성호2차아파트 202동 6층 613호, 전용 39.86㎡ 아파트입니다. 감정가는 53,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가는 29,680,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 48,183,333원보다 크게 낮습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2023.02.21 전입한 정민우입니다. 말소기준권리인 삼성카드 가압류는 2024.10.18 접수됐으므로 전입일이 더 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 성립 가능성과 미배당 보증금 인수 위험을 배제할 수도 없습니다. 결국 실제 취득원가는 29,680,000원이 아니라 29,680,000원에 인수할 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 6층 613호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.86㎡ · 23층 건물 중 6층 · 복도식 · 남향 |
| 소유자 | 김동준 (2011.10.21. 거래가 40,869,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 29,680,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성카드주식회사 / 18,812,841원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 미납관리비 | 1,256,260원 (2025.12.16. 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 먼저다
현재 등기부에는 존속하는 근저당권이 없고, 2011년 설정된 우리은행 근저당권도 2020.05.12 해지로 말소됐습니다. 경매의 말소기준권리는 2024.10.18 접수된 삼성카드 가압류이며, 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다.
문제는 등기부 권리가 아니라 점유관계입니다. 정민우의 전입일 2023.02.21은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수는 없지만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인일 가능성이 있으므로 반드시 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민우 | 2023.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 총원가는 미확정
성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07 준공 단지입니다. 동일 면적 39.86㎡의 최근 실거래 12건은 40,000,000원에서 59,700,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 48,183,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
최저매각가 29,680,000원은 최근 12개월 평균의 61.6%입니다. 감정가 53,000,000원은 최근 평균보다 높고, 최신 거래가는 47,000,000원입니다. 다만 이 비교는 낙찰가 자체만 놓고 본 표면 비교입니다. 선순위 전입자의 미배당 보증금이 인수되는 경우에는 그 금액을 더한 실질취득액과 최근 평균·최신 거래를 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 934,240원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,846,718원 | 15,846,718원 |
| 2. 경매개시결정 · 삼성카드주식회사 | 18,812,841원 | 12,899,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 34,659,559원 중 28,745,760원이 배당되고, 미배당액은 5,913,799원으로 추정됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제는 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 아파트 단지·학교·공원·근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물 내 6층 613호이며, 복도식·남향입니다. 승강기·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측·동측은 중로, 서측은 광대로와 접하며 서측과 북동측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 일부 토지는 광로·중로와 접합니다. 광양중진초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 환금성. 1,773세대 단지이고 동일 면적의 최근 거래가 12건 확인되지만, 거래가는 40,000,000원부터 59,700,000원까지 편차가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정민우의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 기준 확인. 전입일만으로 단정하지 말고 점유 개시일과 전입 유지 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립과 예상 배당액, 매수인 인수액을 판단하는 핵심 자료입니다.
- 관리비 확인. 2025.12.16. 기준 미납관리비가 1,256,260원입니다. 입찰 전 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 총원가 재계산. 최저가에 취득세·명도비용·관리비와 인수할 임차보증금을 더한 후 최근 12개월 평균 48,183,333원 및 최신 거래 47,000,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료를 직접 대조해 임차인 관련 내용을 확정해야 합니다.
맺으며 — “표면 할인보다 선순위 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 53,000,000원에서 29,680,000원까지 내려왔고, 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 61.6%입니다. 등기부에 남아 있는 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 2023.02.21 전입한 정민우가 2024.10.18 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았다는 사실이 모든 가격 판단에 우선합니다. 대항력과 미배당 보증금 인수가 확인되면 실질취득액은 최저가보다 올라갑니다. 가격은 조건부, 권리는 추가 확인 필요. 임차보증금이 확정되기 전에는 최저가만으로 싸다고 결론 내릴 수 없는 사건입니다.
