6,370,000원
광주지방법원 2025타경50299. 여수시 군자동 66-1의 주택 및 토지 관련 지분을 대상으로 한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 박효심·서정범·서정혁으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 현대카드주식회사가 서정혁 지분에 설정한 가압류를 본압류로 이행해 경매가 시작됐습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 건물 전체의 독점 소유권이 아니라 서정혁의 공유지분입니다.
등기 자체는 복잡하지 않습니다. 2024년 8월 23일 현대카드 가압류가 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 위험은 후순위 등기보다 공유관계·점유관계·현장 상태에 집중돼 있습니다. 특히 공유자 박효심은 1991년 11월 21일 전입한 점유자로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 군자동 66-1 · 전라남도 여수시 군자길 57-47 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 주택 · 급·배수설비 구비 |
| 토지 | 대 18.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 급경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 박효심 3분의 1 · 서정범 3분의 1 · 서정혁 3분의 1 |
| 매각대상 | 서정혁 지분에 대한 경매 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 34,709,950원 / 6,370,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 8,415,894원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 공유관계가 핵심
말소기준권리는 2024년 8월 23일 접수된 현대카드 가압류 7,809,843원입니다. 이후 2025년 1월 16일 접수된 강제경매개시결정은 가압류의 본압류 이행으로, 매각 시 함께 소멸합니다. 다만 박효심과 서정범의 각 3분의 1 지분은 매각대상이 아니므로 낙찰 후에도 공유관계가 그대로 남습니다.
② 점유자 분석 — 보증금 미상, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 관계 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효심 | 공유자 3분의 1 | 1991.11.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박효심은 등기상 공유자인 동시에 현황조사와 매각물건명세서상 점유자로 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 훨씬 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정하거나 인수액을 계산할 수 없으며, 대항력 가능·인수금 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 18%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가 34,709,950원에서 7회 유찰돼 최저가는 6,370,000원, 감정가의 18.35%까지 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
더구나 매각대상은 전체 부동산이 아니라 공유지분이고, 공유자 우선매수권·점유관계·차량 접근 불가·경계 침범 문제가 함께 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 514,660원 | - |
| 1. 가압류 · 현대카드주식회사 | 7,809,843원 | 5,855,340원 | 1,954,503원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 | 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 514,660원을 제외한 5,855,340원이 현대카드에 배당되고, 등기상 청구금액 7,809,843원 중 1,954,503원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 점유보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 현장 위험 — 접근·경계·침범을 함께 확인해야 한다
- 입지. 여수공업고등학교 서측 인근의 고지대 기존주택지대에 위치합니다.
- 교통. 간선도로 접근성이 불편하고 차량 접근이 불가능한 것으로 조사됐으며, 도로교통 사정도 불편합니다.
- 토지 형상. 급경사의 부정형 토지로, 지목은 대이고 면적은 18.0㎡입니다.
- 경계 불명확. 대상 토지와 인접 토지의 지적경계가 불분명해 지적측량이 필요한 상태입니다.
- 타인 건물 침범. 목록 2 지상에 타인 소유 건물이 일부 침범한 것으로 추정됩니다.
- 건물. 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 주택이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 알미늄샷시입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 서정혁 지분 3분의 1이 정확히 어떤 토지·건물 목록에 걸쳐 매각되는지 매각목록 원문과 등기부를 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 박효심·서정범의 우선매수권 행사 여부와 각 공유자의 기존 행사 이력을 확인하세요.
- 박효심 점유 원인. 공유자로서의 점유인지 별도 임대차가 존재하는지, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 인수액 재계산. 확인되지 않은 보증금이 있다면 최저가에 예상 인수액을 더한 실질취득비용으로 판단하세요.
- 현장 접근. 차량 접근 불가 여부와 실제 보행 진입로, 이삿짐·공사장비 접근 가능성을 직접 확인하세요.
- 지적측량. 인접 토지 경계와 타인 소유 건물의 침범 범위를 측량으로 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·소유·사용 상태를 감정평가서 원문에서 확인하세요.
- 공유관계 정리. 낙찰 후 다른 공유자와 사용·수익·관리 방식을 합의할 수 있는지 사전에 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 해결해야 할 문제가 많다
이 물건은 감정가 34,709,950원에서 7회 유찰돼 6,370,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 낙찰자가 취득하는 것은 전체 부동산이 아닌 서정혁의 3분의 1 지분입니다. 나머지 공유자는 그대로 남고 우선매수권도 행사할 수 있습니다.
여기에 1991년부터 전입한 박효심의 보증금과 점유 원인이 확인되지 않았고, 차량 접근 불가, 급경사·부정형 토지, 지적경계 불분명, 타인 소유 건물 침범 추정까지 겹칩니다. 최근 실거래 자료도 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 결론은 가격만 낮고 실질 위험은 확정되지 않은 고난도 지분 물건입니다. 입찰의 출발점은 할인율이 아니라 점유 원인·우선매수권·지적경계·공유관계의 원본 확인입니다.
