광주지방법원 2025타경51282. 광양시 중동 성호2차아파트 205동 13층 1308호, 전유면적 59.79㎡·남향·복도식 아파트입니다. 현재 소유자는 권치영으로, 2021년 1월 6일 매매를 원인으로 거래가액 70,000,000원에 취득한 등기가 2021년 2월 5일 접수됐습니다. 이 사건의 말소기준은 별도의 현존 근저당이 아니라 2025.03.31. 강제경매개시결정입니다.
핵심 권리는 송효찬의 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시는 2021.01.25, 확정일자는 2021.02.03이고, 보증금은 2023.01.25 변경계약을 거쳐 기존 79,000,000원에서 9,000,000원 감액된 70,000,000원입니다. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로 원칙상 미배당 보증금은 매수인 인수 대상이지만, 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 2026.06.19.자 확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 13층1308호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 59.79㎡ · 남향 · 복도식 · 24층 중 13층 |
| 소유자 | 권치영 (2021.01.06. 매매 · 거래가액 70,000,000원, 2021.02.05. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (감정가 70%, 8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 73,434,624원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 체납관리비 | 699,710원 (2025.04.17. 기준) |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약으로 실질 0원
현재 확인되는 실제 임차인은 송효찬 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 본인 명의의 임차권등기이며, 보증금 70,000,000원을 합산 대상에서 중복 계산할 사안도 없습니다. 2024.04.11. 임차권등기가 접수됐고, 전입·점유가 2021.01.25이므로 2025.03.31. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 송효찬 | 70,000,000원 | 2021.01.25 | 2021.02.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 확약으로 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 같은 층과의 차이는 작다
성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다. 비교 표본은 전유 59.79㎡의 최근 12건 실거래로, 기간은 2025.12~2026.04입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04의 62,500,000원입니다.
| 거래월 | 전유 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 51,100,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 90.7%입니다. 최신 거래 62,500,000원과 비교하면 더 낮습니다. 다만 본건과 같은 13층의 2026.02 실거래가가 53,000,000원으로, 현재 최저가와의 차이는 1,900,000원뿐입니다. 최근 거래 범위도 45,000,000원~70,200,000원으로 폭이 큰 만큼, 평균 대비 9.3% 할인만으로 큰 가격 안전마진이 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,319,800원 |
| 1. 임차인 송효찬 보증금 | 70,000,000원 | 49,780,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 73,434,624원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 송효찬 보증금의 미배당액은 20,219,800원입니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 71,319,800원이 될 수 있으나, 본건은 2026.06.19.자 확약서로 대항력을 포기하고 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않기로 되어 있어 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 51,100,000원입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 전 룰상 미배당은 커져도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 70% | 51,100,000원 | 20,219,800원 | 실질 인수 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 56% | 40,880,000원 | 30,255,840원 | 실질 인수 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 32,704,000원 | 38,284,672원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 하지만 본건 확약은 송효찬 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 내용이므로, 위 회차별 인수액은 배당 룰상 계산값이고 매수인에게 실제로 남는 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 중진초등학교 서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 있는 아파트지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 성호2차아파트 205동 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 건물의 13층 1308호입니다. 일반 위생·급배수·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 유사 사다리형 평지의 아파트 건부지, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다. 중로1류·중로2류 도로에 접합니다.
- 단지 규모. 성호2차(201~205동) 1,773세대, 2003.11.07. 준공. 전유 59.79㎡ 실거래 12건이 확인되지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.5회·낙찰률 50%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 2026.06.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 입찰 전 해당 확약 내용과 매각물건명세서 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 같은 층 실거래 확인. 본건과 같은 13층 59.79㎡가 2026.02에 53,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 51,100,000원과의 차이는 1,900,000원입니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 현재 8회 유찰로 단지 평균 유찰 4.5회보다 많습니다. 권리 문제 외에도 내부 상태, 수요, 명도, 관리상태 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 체납관리비. 2025.04.17. 기준 699,710원의 체납관리비가 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 실제 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 배당 계산상 임차인 미배당액은 20,219,800원이지만, 본건은 확약 때문에 그 금액을 실질취득액에 더하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 해소됐지만, 8회 유찰을 무시할 가격은 아니다
이 물건은 표면만 보면 보증금 70,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 있어 낙찰가보다 보증금이 큰 위험한 인수형 경매입니다. 현재 최저가 51,100,000원 기준으로 배당 룰상 미배당액은 20,219,800원입니다. 그러나 2026.06.19.자 확약서로 송효찬 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 51,100,000원으로 정리됩니다.
가격은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 90.7%로 평균보다는 낮습니다. 다만 같은 13층 실거래가 53,000,000원이어서 현재 최저가와의 실질 차이는 1,900,000원에 그칩니다. 게다가 이미 8회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 따라서 이 사건은 “확약으로 권리 리스크는 크게 줄었지만, 반복 유찰을 감수할 만큼 가격 여유가 충분한지는 별도 검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다.