광주지방법원 2025타경51323. 여수시 만흥동 상촌마을 남측 인근에 있는 대지·토지와 철근콘크리트구조 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 소매점 및 호스텔 1개 호실, 2층 점포, 3층 호스텔 4개 호실, 4층 호스텔 3개 호실입니다. 감정가 1,317,135,420원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 377,650,000원, 감정가의 28.7% 수준입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.03.29. 동여수새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 실제 임차인 1명인 황은숙은 2018.02.12. 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자가 없고 우선변제권도 없어 경매대금에서 배당받지 못하며, 보증금 10,000,000원은 매수인 인수 항목으로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51323 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 만흥동 1240-2 · 전라남도 여수시 만성로 304 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 숙박시설(호스텔)로 이용 중인 4층 건물 |
| 이용상태 | 1층 소매점·호스텔 1개 호실 / 2층 점포 / 3층 호스텔 4개 호실 / 4층 호스텔 3개 호실 |
| 토지 | 942.0㎡ · 지목 대 · 평지·사다리형 · 중로한면 · 공시지가 225,200원/㎡ |
| 소유자 | 조학성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,317,135,420원 / 377,650,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동여수새마을금고 / 815,732,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1·목록3 지상 천막시설 2동은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 인수
2018.03.29. 설정된 여수중앙신용협동조합 근저당권 910,000,000원은 2021.03.30. 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2021.03.29. 동여수새마을금고 근저당권 880,000,000원이며, 경매로 소멸합니다. 하지만 황은숙의 전입일은 2018.02.12.로 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 10,000,000원에 대한 대항력이 인정된 상태입니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황은숙 승계 없음 | 202호 / 주거 | 2018.02.12. | 10,000,000원 월 800,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 전액 인수 |
② 가격 판단 — 감정가 28.7%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 1,317,135,420원의 28.7%인 377,650,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 대지·토지와 점포·호스텔이 결합된 수익형 부동산입니다. 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 377,650,000원 | 28.67% | 10,000,000원 | 387,650,000원 | 508,437,100원 |
| 6회 유찰 시 | 302,120,000원 | 22.94% | 10,000,000원 | 312,120,000원 | 582,909,680원 |
| 7회 유찰 시 | 241,696,000원 | 18.35% | 10,000,000원 | 251,696,000원 | 642,487,744원 |
임차인 보증금이 각 회차의 매각가보다 작으므로 낙찰가가 내려가면 실질취득금액도 함께 내려갑니다. 다만 모든 회차에서 보증금 10,000,000원은 별도로 더해야 합니다. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 377,650,000원이 아니라 실질취득금액 387,650,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,087,100원 |
| 인수. 임차인 황은숙 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동여수새마을금고 | 880,000,000원 | 371,562,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
동여수새마을금고 근저당권은 371,562,900원만 배당돼 채권최고액 기준 508,437,100원의 미배당이 발생합니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 매각대금 배당에서 제외되고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 만흥동 상촌마을 남측 인근으로, 주위에 근린생활시설, 숙박시설인 펜션과 일반주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있고 차량통행이 자유로운 도로변에 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 화강석치장·칼라인조석· 드라이비트 마감, 창호는 칼라새시 이중창호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비·난방설비·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 대로3류 폭 25m~30m 도로에 저촉되는 부분이 있습니다.
- 환금성. 점포와 호스텔이 혼합된 수익형 부동산으로, 일반 주택보다 운영 실적과 시설 상태에 따라 매수층과 가격 차이가 커질 수 있습니다. 5회 유찰 이력도 환금성 점검이 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 반영. 현재 회차의 취득원가는 최저가 377,650,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 387,650,000원부터 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 황은숙과 과거 근저당 채무자 황은숙이 동일인으로 표시됩니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 주민등록 전입세대, 실제 202호 점유를 대조해야 합니다.
- 호스텔·점포 점유 조사. 감정 이용상태에는 다수의 호스텔 객실과 점포가 기재돼 있으므로 황은숙 외 실제 사용자나 영업자가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위 구분. 제시외 건물은 포함되지만 목록1·목록3 지상 천막시설 2동은 매각에서 제외됩니다. 경계와 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 동일 용도의 실거래 시세 대신 객실 가동률, 점포 임대료, 영업신고, 시설 보수비와 예상 공실을 토대로 적정가를 산정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 동여수새마을금고 근저당권에는 만흥동 1240-2와 1240-4 토지가 공동담보로 기재돼 있으므로 매각목록과 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “감정가 29%”보다 중요한 10,000,000원
이 사건은 5회 유찰로 최저가가 감정가의 28.7%까지 내려왔습니다. 그러나 최저가 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 대항력 임차인 황은숙의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되기 때문에 현재 회차의 실질취득금액은 387,650,000원입니다.
현재 근저당권과 경매개시결정이 소멸한다는 점은 명확하지만, 임차인이 과거 근저당 채무자와 동일인으로 표시된 점, 점포와 다수 호스텔 객실의 실제 점유·영업관계가 확인되지 않은 점, 천막시설 2동이 매각에서 제외된 점은 현장조사 대상입니다. 동일 용도 실거래 시세도 확인되지 않으므로 결론은 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유와 수익성 검증이 필요한 C등급 물건입니다. “감정가 대비 싸다”가 아니라 “인수액을 포함해 실제 수익이 나는가”로 판단해야 합니다.
