의정부지방법원 2025타경5328. 고양시 덕양구 향동동 현대테라타워디엠씨 7층비-712호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 정재욱이고, 말소기준권리는 2024.03.28 설정된 주식회사신한은행 근저당권 199,200,000원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 박건희 1명입니다. 보증금 3,500,000원, 월차임 350,000원이고, 전입일은 2025.08.27입니다. 말소기준일인 2024.03.28보다 늦어 대항력은 없으며, 배당요구는 2025.09.30 접수돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5328 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 396 현대테라타워디엠씨 7층비-712호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 218 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 · 공실여부 미상 |
| 소유자 | 정재욱 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 50,421,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 171,921,498원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024.02.15 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존 등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.03.28 정재욱 앞으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.05 서울신용보증재단 가압류 50,000,000원과 2025.09.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 승계 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박건희 | 2025.08.27 | 3,500,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박건희의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.30 이뤄졌지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계가 아니므로 중복 보증금 문제도 없습니다. 제공된 배당표에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 50,421,000원으로 감정가 210,000,000원에서 4회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 35,294,700원, 6회 유찰 시 24,706,290원입니다.
다만 이 사건에는 동일 용도 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공장(지식산업센터)이고, 이미 4회 유찰됐다는 사실은 가격뿐 아니라 해당 호실의 수요와 환금성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,578원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 199,200,000원 | 49,113,422원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 249,200,000원 중 49,113,422원이 배당되고, 미배당은 200,086,578원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동초등학교 북서측 인근으로, 주변은 지식산업센터·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 공실 여부는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층비-712호로, 승강기·소화설비·주차시설·천정형에어컨 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 소로, 남측·동측 중로, 서측 대로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구·비행안전제5구역·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 4회 유찰된 지식산업센터 호실이므로 감정가 대비 할인율보다 실제 사용수요·임대수요·재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 박건희의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제 확인. 배당요구는 확인되지만 확정일자가 확인되지 않고, 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 실제 시세 확인. 동일 지식산업센터의 최근 실거래·매물·임대료를 확인해 50,421,000원의 시장가 대비 위치를 별도로 검증해야 합니다.
- 공실 여부 확인. 감정평가상 공실 여부가 미상입니다. 실제 사용·점유·시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·입주요건 확인. 지식산업센터라는 용도 특성상 실제 입주·사용 가능 업종과 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 환금성은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.28 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 박건희도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 50,421,000원까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 용도는 일반 주거가 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 24%라는 숫자를 곧바로 ‘싸다’는 결론으로 연결할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 핵심 변수는 실제 시세·공실·사용수요·환금성입니다.
