의정부지방법원 2025타경5328. 경기도 고양시 덕양구 향동동 현대테라타워디엠씨 7층비-712호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 주변은 지식산업센터·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정가는 210,000,000원, 2회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다. 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 지식산업센터 성격의 집합건물이므로 실사용 가능성, 공실 여부, 관리비, 임대수요를 먼저 검증해야 합니다.
권리 구조는 복잡하지 않습니다. 정재욱이 2024.03.28 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 점유자는 있으나 전입일이 말소기준 이후이므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5328 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 396 현대테라타워디엠씨 7층비-712호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 공실여부 미상 |
| 소유자 | 정재욱 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 171,921,498원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2024.03.28 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 199,200,000원입니다. 서울신용보증재단 가압류 50,000,000원은 2025.08.05 접수로 말소기준 이후이며, 임의경매개시결정 역시 2025.09.10 접수입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리 구조이므로 등기상 매수인 인수 권리는 없습니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박건희 | 2025.08.27 | 해당 없음 | 3,500,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 2025.09.30 |
실제 점유자는 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리인 2024.03.28보다 늦은 2025.08.27이므로, 이 점유자의 보증금은 매수인이 인수하는 금액으로 보지 않습니다. 배당요구는 2025.09.30에 접수됐으나, 현재 배당 시뮬레이션에는 최우선변제 등 일부 항목이 별도 반영되지 않았습니다. 따라서 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본은 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 199,200,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 102,900,000원 기준으로 총 채권 249,200,000원 중 100,659,400원만 배당되고, 미배당은 148,540,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 “향동초등학교” 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중이며 공실 여부는 미상입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 15층 중 7층비-712호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화설비, 주차시설, 천정형에어컨이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로 지식산업센터, 제1·2종 근린생활시설, 문화및집회시설 부지로 이용 중이며, 북동측 소로·남측 중로·동측 중로·서측 대로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 감정평가상 공실 여부가 미상입니다. 현장 점유, 실제 사용 여부, 전기·수도 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 지식산업센터는 관리비 부담이 수익성을 크게 좌우할 수 있습니다. 체납 관리비와 월 고정비를 관리단에 확인하세요.
- 업종·사용 제한. 공장(지식산업센터) 용도이므로 실제 영업·사무·임대 목적에 맞는 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 처리. 박건희는 대항력 없음으로 보이나, 명도 협의·인도명령 가능성은 별개입니다. 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변수. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·최우선변제 등 일부 항목이 변동될 수 있습니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요.
- 가격 기준. 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 102,900,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 말고 임대·재매각 가능성을 함께 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “상품성”은 별개
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 점유자의 전입일도 말소기준 이후라 매수인 인수 보증금은 없습니다. 따라서 권리 리스크는 낮습니다. 그러나 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)이고 공실 여부가 미상입니다. 현재 최저가 102,900,000원은 감정가 대비 낮지만, 지식산업센터는 사용 제한·관리비·공실·임대수요가 수익성을 결정합니다. 결론은 권리는 합격, 상품성은 현장 확인 후 판단입니다.