광주지방법원 2025타경51557. 광양시 중동 성호2차아파트 209동 5층 511호입니다. 감정가 68,000,000원에서 현재 최저매각가는 47,600,000원까지 내려왔고, 유찰 횟수는 7회입니다. 권리의 핵심은 현재 소유자 권우영이 아니라 그보다 앞서 이 주택을 점유·전입한 임차인 장일환입니다. 장일환은 2021.10.15. 임대차계약 및 점유를 시작하고, 2021.10.19. 전입신고, 2021.10.22. 확정일자를 갖췄으며 보증금은 83,000,000원입니다. 이후 2023.10.17. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 현재 살아 있는 선순위 담보권은 없고, 강제경매개시결정은 2025.05.30. 접수됐습니다. 따라서 장일환의 임차권은 이 경매개시결정보다 훨씬 앞서 있어, 확약이 없다면 매각대금으로 보증금을 다 돌려받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.19. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 장일환 임차권에 대해서는 미배당 보증금이 남더라도 매수인이 잔액을 인수하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 5층 511호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 24층 건물 내 5층 511호 |
| 소유자 | 권우영 (2023.04.27. 소유권이전 · 거래가액 80,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,216,394원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원*
등기부의 과거 국민은행·우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.05.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 장일환은 전입 2021.10.19., 확정일자 2021.10.22.로 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 잡힌 별도 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 장일환 | 전유부분 건물의 전부 | 83,000,000원 | 2021.10.19 / 2021.10.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음* |
* 확약이 없다고 가정한 현재 회차의 기계적 미배당·인수액은 36,656,800원입니다. 8회 유찰 시 46,005,440원, 9회 유찰 시 53,484,352원으로 증가하지만, 제출된 확약이 적용되는 장일환 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 실질취득 4,760만원
가격 판단은 감정가가 아니라 확약 적용 후 실질취득액 47,600,000원을 기준으로 봐야 합니다. 같은 단지 동일 면적 59.79㎡ 최근 12건의 평균은 56,316,666원이고, 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 84.5%로 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
표본 범위는 45,000,000원~70,200,000원입니다. 현재 최저가 47,600,000원은 최근 최저 거래 45,000,000원보다는 높지만 2026.04. 1층 거래 48,500,000원과 비슷한 구간이며, 최신 거래 62,500,000원과 최근 평균 56,316,666원보다는 낮습니다. 따라서 확약이 확실히 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 1. 임차인 장일환 보증금 | 83,000,000원 | 46,343,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 89,216,394원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,256,800원과 장일환에게 46,343,200원이 배당돼 매각대금 47,600,000원이 소진됩니다. 장일환 보증금의 기계적 부족분은 36,656,800원이지만 2026.06.19. 확약에 따라 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 89,216,394원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지방도 제865호선이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 5층으로, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 가스보일러 개별난방, 도시가스, 화재탐지·경보, 승강기, 지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역에 해당하고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 단지 거래. 동일 면적 최근 12건 실거래가 확인되며, 거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.19. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 실제 매각물건명세서 기재를 반드시 일치 확인하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 장일환의 을구 5번 주택임차권등기가 확약에 따라 매수인 부담 없이 말소되는 조건인지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 적용 시 실질취득은 47,600,000원으로 최근 12개월 평균 56,316,666원의 84.5%입니다. 동시에 최근 거래 최저 45,000,000원도 함께 보세요.
- 7회 유찰 원인 확인. 같은 단지 평균 유찰 4.5회보다 많습니다. 내부 상태, 점유·명도, 응찰기피 사유를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현황을 직접 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 조세·최우선변제 가능성을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 판을 바꿨다”
이 물건을 등기 순서만 보고 접근하면 보증금 83,000,000원의 장일환이 경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인이므로 부담이 큰 인수형입니다. 실제 현재 회차에서도 배당 후 36,656,800원이 남습니다. 하지만 2026.06.19. 제출된 확약은 장일환의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 매수인의 실질 인수를 0원*으로 바꿉니다.
그 전제가 확실하다면 현재 실질취득 47,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 56,316,666원보다 낮고 최신 거래 62,500,000원보다도 낮습니다. 반면 이미 7회 유찰됐고 최근 거래 중 45,000,000원·48,500,000원 사례도 있어 “무조건 싼 가격”으로 단정할 수준은 아닙니다. 결론은 확약 확인이 권리의 핵심, 4,760만원이 가격의 핵심입니다.
