광주지방법원 2025타경51563. 광양시 중동 성호2차아파트 210동 20층 2011호입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 임차권자 차진희는 2022.07.11. 주민등록·점유·확정일자를 갖추고, 2024.08.12. 보증금 76,500,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각가를 현재 최저가 47,600,000원으로 놓으면 배당계산상 임차인은 46,343,200원을 받고, 30,156,800원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자로부터 2026.6.19.자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 차진희의 보증금을 배당에서 전액 변제하지 못하더라도 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다. 즉 배당표상 룰 계산과 실제 인수 판단을 분리해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 20층 2011호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 24층 건물 중 20층 · 남향 · 복도식 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.04.08. 매매 · 거래가액 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 80,717,335원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차진희 | 전유부분 건물 전체 | 76,500,000원 | 대항력 有 주민등록·점유 2022.07.11. | 우선변제 有 확정일자 2022.07.11. · 배당요구 | 실질 0원 2026.6.19. 확약 반영 |
실제 임차인은 1명입니다. 차진희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자이고, 전입신고가 말소기준권리인 2025.04.18. 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 다만 2026.6.19. 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출되어, 이 임차인에게 한해서는 매수인의 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 4,760만원은 최근 평균의 84.5%
비교 대상은 성호2차 동일 면적 59.79㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 이 사건은 확약으로 임차인 인수가 해소되므로, 시세 비교 기준은 현재 최저가와 같은 실질취득 47,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
최근 12건은 45,000,000원~70,200,000원에 분포하고, 현재 실질취득 47,600,000원은 최근 12개월 평균의 84.5%입니다. 최신 거래 62,500,000원보다도 낮습니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 가격만 놓고 보면 최근 거래 수준보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 1. 임차인 차진희 보증금 | 76,500,000원 | 46,343,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,717,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 30,156,800원입니다. 통상 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 2026.6.19. 확약에 따라 차진희의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 회차 시나리오 — 확약 적용 시 총취득액은 낙찰가와 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 47,600,000원 | 30,156,800원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 38,080,000원 | 39,505,440원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 30,464,000원 | 46,984,352원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약이 해당 임차인에게 적용되므로, 표의 룰상 인수액과 달리 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·학교·근린생활시설이 입지한 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 20층 2011호, 남향·복도식입니다. 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 광양중진초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 698,300원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 비교 단지 성호2차는 1,773세대, 2003-11-07 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.6.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서와 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 차진희의 주택임차권등기가 매각 후 실제 말소되는 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만 이미 7회 유찰된 물건입니다. 현장 상태와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 2025.6.5. 기준 체납관리비 310,750원이 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각에 따른 처리 상태를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 2026.6.19. 확약서 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 건 확약의 효력
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 임차보증금 76,500,000원이 감정가 68,000,000원과 최저가 47,600,000원을 모두 웃돌고, 현재 배당표에서도 30,156,800원의 미배당액이 생깁니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다.
그러나 2026.6.19. 제출된 확약으로 차진희가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인의 미배당 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다. 그 결과 현재 실질취득은 47,600,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 평균 56,316,666원의 84.5%입니다. 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다.
다만 이미 7회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 확약의 유효성·임차권 말소·현장 점유상태를 끝까지 확인할 수 있느냐입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 반복 유찰 물건인 만큼 서류 확인 없는 가격 매력 판단은 금물입니다.
