광주지방법원 2025타경51599. 광양시 중동 성호2차아파트 212동 15층 1502호입니다. 겉으로는 감정가 70,000,000원짜리 아파트가 6회 유찰돼 16,056,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격표보다 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 김영윤은 2020년 7월 17일 점유를 시작하고 2020년 7월 20일 전입했으며, 2023년 5월 30일에는 보증금 88,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025년 6월 4일이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건에서 최저가 16,056,000원은 곧 취득원가가 아닙니다. 대항력 있는 보증금 88,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 응찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 증가하여 실질취득 부담은 보증금 수준인 약 88,000,000원에 수렴합니다. 시세 비교도 최저가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 212동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 비교 59.79㎡ · 지하1층/지상24층 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 사용승인 | 2007.04.30 |
| 소유자 | 주식회사케이라클 (2020.06.04 매매, 거래가액 70,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 16,056,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 58,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 임차권
과거 국민은행 근저당, 우리은행 근저당, 오씨아이의 전세권, 김영윤의 2020년 전세권은 모두 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 핵심은 2023년 5월 30일 등기된 김영윤의 주택임차권입니다. 그 기초가 되는 전입일은 2020년 7월 20일로 경매개시결정일 2025년 6월 4일보다 앞서며, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영윤 | 88,000,000원 | 2020.07.20 / 2020.07.17 | 2020.07.20 · 2022.07.15 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
김영윤은 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 배당요구는 2023년 5월 30일 확인되며, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 1,605만원이 아니라 8,800만원과 비교해야 한다
성호2차 동일면적 59.79㎡의 최근 12건 실거래 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026년 4월 62,500,000원입니다. 최근 12건의 범위도 45,000,000원~70,200,000원입니다. 반면 대항력 인수형으로 계산한 실질취득은 약 88,000,000원으로, 최근 12건 최고가 70,200,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
실질취득 약 88,000,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 약 156.3%이고, 최신 거래 62,500,000원의 약 140.8%입니다. 감정가 70,000,000원보다도 높은 수준이므로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 689,008원 |
| 인수 · 임차인 김영윤 보증금 | 88,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 58,000,000원 | 15,366,992원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 주택도시보증공사의 미배당은 42,633,008원입니다. 임차보증금은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 구조이며, 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 본건은 실질취득을 약 88,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중동중학교 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 진·출입이 가능하고 제반 교통상황은 무난합니다. 서측 왕복 6차선, 북측 및 동측 왕복 4차선 도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상24층 건물의 15층이며 일반 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 단지 규모. 동일면적 실거래가 확인되는 성호2차는 1,773세대 규모이며, 최근 12건 거래가격은 45,000,000원에서 70,200,000원 사이입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 16,056,000원이 아니라 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 88,000,000원을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김영윤의 전입일 2020.07.20, 점유개시일 2020.07.17, 임차보증금 88,000,000원, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 재확인해야 합니다.
- 배당결과 확인. 배당에서 보증금이 얼마나 변제되는지에 따라 실제 인수잔액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 처리 여부를 등기 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원, 최근 최고 70,200,000원과 실질취득액을 직접 비교해 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “23% 낙찰가”가 아니라 “8,800만원 실질취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 70,000,000원에서 6회 유찰돼 16,056,000원까지 떨어졌다는 사실이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 핵심이 아닙니다. 김영윤의 대항력 있는 임차보증금은 88,000,000원이고, 보증금이 낙찰가를 웃도는 인수형 구조라 실질취득 부담은 약 88,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
그 금액은 최근 12개월 실거래 평균 56,316,666원보다 약 56.3% 높고, 최신 거래 62,500,000원보다도 약 40.8% 높습니다. 최근 12건 최고 거래 70,200,000원보다도 높은 수준입니다. 권리부담을 반영하면 가격 메리트가 아니라 가격 역전입니다. 6회 유찰이라는 숫자에 끌려 들어가기보다, 인수권리와 실질취득원가를 먼저 보는 것이 이 사건의 결론입니다.
