광주지방법원 2025타경51611. 전라남도 고흥군 동일면 백양리 소재 대지·토지 사건입니다. 감정가는 584,545,800원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 261,877,000원입니다. 등기상 소유자는 이영택이며, 2025.04.08. 설정된 김형철의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 근저당과 경매개시결정이 정리되므로 단순해 보입니다. 하지만 현황조사에는 주식회사 우주선캠프가 숙박시설을 사용하고 있고 전입일이 2025.01.17.로 확인됩니다. 이는 말소기준일 2025.04.08.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 점유자를 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51611 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 동일면 백양리 산411-1 |
| 용도 | 대지 + 토지 |
| 확인된 토지 | 임야 · 자연림 · 13,734㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이영택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 584,545,800원 / 261,877,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 열람 대상 | 전라남도 고흥군 동일면 백양리 1225-3 제1동 · 전라남도 고흥군 동일면 신초길 95-73 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 등장한 점유가 핵심
말소기준권리는 2025.04.08. 김형철의 근저당권입니다. 등기상 이 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 주식회사 우주선캠프의 전입일은 2025.01.17.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 실제 인수금액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 우주선캠프 | 숙박시설 | 2025.01.17 | 미상 | 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 — 44.8%까지 하락했지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 261,877,000원으로 감정가 584,545,800원의 44.8%입니다. 3회 유찰된 만큼 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,466,278원 |
| 1. 근저당 · 김형철 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,410,722원 |
배당 계산상 근저당권의 미배당액은 0원이고 소유자 잔여가 발생합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 실제 권리관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 등기상 채권은 계속 전액 배당
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 261,877,000원 | 44.8% | 0원 | 137,410,722원 |
| 4회 유찰 시 | 209,501,600원 | 35.84% | 0원 | 85,768,578원 |
| 5회 유찰 시 | 167,601,280원 | 28.67% | 0원 | 44,454,862원 |
등기상 채권만 놓고 보면 5회 유찰 시나리오까지도 김형철의 근저당 120,000,000원은 전액 배당됩니다. 반면 사건 청구금액은 150,000,000원으로, 시나리오상 신청채권은 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 이 구조 역시 임차보증금 미상 문제를 해결해 주는 것은 아닙니다.
⑤ 매각 제외물 — 카라반·창고를 낙찰물에 포함시키면 안 된다
일괄매각이지만 목록2 지상 카라반 6동은 매각에서 제외됩니다. 또한 목록2 지상에는 판넬조 판넬지붕 창고 12㎡, 9㎡, 12㎡, 10.5㎡, 14㎡, 10.5㎡가 있으며 모두 매각에서 제외됩니다. 반면 목록2·3 지상의 수목은 매각에 포함됩니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 고흥군 동일면 백양리 신초마을 남서측 인근으로, 주위에 임야와 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 확인된 토지는 임야 13,734㎡, 자연림, 완경사, 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전관리지역·계획관리지역이 확인되며, 가축사육제한구역·준보전산지·영농여건불리농지 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,390원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주식회사 우주선캠프의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실질 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 매각 제외물 구분. 카라반 6동과 판넬조 창고 6동은 매각 제외, 목록2·3 지상 수목은 매각 포함입니다.
- 현장 경계 확인. 일괄매각 대상과 제외 구조물의 위치·점유·철거 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 44.8%이나 실거래 비교값이 없어 ‘시세보다 싸다’는 판단 근거는 없습니다.
- 등기 사건번호 대조. 등기에는 2025.09.10. 임의경매개시결정과 함께 2025타경617이 기재되어 있으므로 본 사건번호 2025타경51611과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 미상 점유와 제외물을 먼저 본다
이 사건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 584,545,800원에서 3회 유찰되어 최저가가 261,877,000원, 즉 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 말소기준보다 앞선 점유를 먼저 봐야 합니다. 주식회사 우주선캠프의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득비용을 확정할 수 없고, 카라반 6동과 판넬조 창고들도 매각에서 제외됩니다.
따라서 이 물건은 “등기상 근저당은 정리되지만, 점유관계는 아직 닫히지 않은 토지 사건”으로 보는 편이 정확합니다. 배당모형상 인수 0원이라는 숫자만 믿고 접근하기보다는, 미상 보증금과 매각 제외물의 현장관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
