광주지방법원 2025타경51758. 광양시 중동 금광1차아파트 101동 7층 702호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사태하컴퍼니로, 2021.11.26. 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 임마전은 2021.11.22. 전입·점유를 시작했고, 2021.11.30. 확정일자를 받았으며, 2023.11.28. 보증금 107,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.07.09. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원래는 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 매각가를 97,000,000원으로 놓으면 집행비용 2,146,000원 뒤 임차인에게 94,854,000원이 배당되어 보증금 중 12,146,000원이 남습니다. 대항력만 보면 이 금액은 매수인 인수 대상입니다. 그러나 2026.07.23. 제출된 확약서에 따라 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 이 확약은 임마전 임차권에 한해 적용되며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 101동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.995㎡ · 철근콘크리트조 21층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사태하컴퍼니 (2021.11.26. 거래가 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.09.14 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임마전 | 전유부분 건물의 전부 | 2021-11-22 | 2021-11-30 | 107,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임마전은 전입일이 2025.07.09. 경매개시결정보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력·우선변제권이 모두 확인됩니다. 등기부상 주택임차권도 말소기준권리 이전 권리로 분류되어 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 97,000,000원은 최근 시세의 126.8%
동일면적 약 60.0㎡의 최근 실거래 12건 평균은 76,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 86,000,000원, 최근 12건 최고 거래도 90,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 후 실질취득액인 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.8%이며, 최신 거래와 최근 최고 거래보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 권리가 정리됐다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.0㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 4 | 72,500,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 22 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 74,500,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 76,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 임차인 임마전 보증금 | 107,000,000원 | 94,854,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 107,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 기준 임차인 보증금의 룰상 부족분은 12,146,000원입니다. 다만 2026.07.23. 확약으로 해당 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 덕분에 ‘보증금 107,000,000원 고정’ 구조는 아니다
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 실제 계산상 현재 회차의 룰상 인수액은 12,146,000원, 4회 유찰 시 31,196,800원, 5회 유찰 시 46,437,440원입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대한 확약이 있으므로 이 룰상 인수액은 매수인에게 실제 승계되지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 100% | 97,000,000원 | 12,146,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 77,600,000원 | 31,196,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 62,080,000원 | 46,437,440원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 중동중학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린상가·학교가 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 21층 건물 중 7층 702호이며 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 금광 단지는 1,110세대, 1998.09.01. 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 735,100원/㎡, 평지·세로장방형 토지이며 아파트 및 상가부지로 이용 중입니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 재확인. 대항력 포기·임차권등기말소 동의가 이 사건의 인수 0원 판단을 좌우하므로 매각물건명세서와 2026.07.23. 확약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 97,000,000원은 최근 12개월 평균 76,500,000원의 126.8%이고 최근 최고 거래 90,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 77,600,000원, 5회 유찰 시 62,080,000원으로 내려갑니다. 확약이 유지된다면 실질 인수 0원 구조도 유지됩니다.
- 미납관리비. 2024.7.부터 2025.6.까지 미납관리비 1,072,750원이 있습니다.
- 임차권 말소 절차. 확약상 임차권등기말소에 동의한 상태이므로 실제 말소 이행 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 아직 정리되지 않았다”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 107,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 물건입니다. 현재 매각가 97,000,000원만 놓고 보면 배당 부족분 12,146,000원이 생기기 때문입니다. 그러나 2026.07.23. 확약으로 해당 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기말소에 동의해 매수인 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
문제는 가격입니다. 최근 동일면적 12건 평균은 76,500,000원, 최신 거래는 86,000,000원, 최근 최고 거래도 90,000,000원인데 현재 최저가는 97,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 126.8%이므로, 확약으로 권리 리스크가 줄었다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 더구나 현재 3회 유찰, 단지 경매 평균 3.7회 유찰이라는 이력도 있습니다. 권리 문제는 해소됐지만 현 회차 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 확약의 효력을 재확인한 뒤, 실제 시세에 맞는 유찰 구간에서 접근하는 것입니다.
