광주지방법원 2025타경51819. 전라남도 여수시 오림동 406-3 소재 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 330.1㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상4층 구조입니다. 등기상 소유자는 이율이며, 말소기준권리는 2024.08.12 접수된 좌수영새마을금고의 685,248,460원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 여수시 압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리분석이 단순하다는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 감정평가상 이용상태가 건축 중단 상태이고, 매각물건명세서에는 건물이 건축물대장에 등재되지 않은 채 등기사항전부증명서에만 등재되어 있으며 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라고 기재돼 있습니다. 다섯 번 유찰되어 최저가가 감정가의 28.67%까지 내려온 가격 자체보다, 이 물건을 실제로 사용할 수 있는지와 향후 처리 가능성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51819 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 오림동 406-3 · 건물 외 1필지 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 건축 중단 상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 / 지상4층 |
| 토지 | 대 · 330.1㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 이율 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,376,402,000원 / 968,082,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 대비 28.67% |
| 경매 청구액 | 770,065,191원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 배당 시나리오에서도 매수인이 인수하는 금액은 현재 회차·6회 유찰·7회 유찰 시 모두 0원입니다. 말소기준권리는 2024.08.12 좌수영새마을금고 가압류이고, 이후 2025.07.28 강제경매개시결정과 2025.08.21 여수시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 3,376,402,000원, 현재 최저매각가는 968,082,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 대비 28.67% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되면 774,465,600원, 7회 유찰 시에는 619,572,480원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28.67% | 968,082,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 774,465,600원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 619,572,480원 | 74,271,705원 | 0원 |
하지만 이 가격표만 보고 저가 매물로 판단해서는 안 됩니다. 실거래 비교 근거가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 수 없고, 무엇보다 건축 중단·사용승인 미취득이라는 물건 자체의 문제가 가격에 직접 영향을 줍니다. 감정가 대비 비율이 낮다는 사실과 시장가 대비 저렴하다는 판단은 전혀 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 968,082,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,080,820원 |
| 2. 가압류 · 좌수영새마을금고 | 685,248,460원 | 685,248,460원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 좌수영새마을금고 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 270,752,720원 |
현재 최저가 968,082,000원 가정 배당입니다. 갑구 3번 관련 채권액은 확인되지 않아 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 여수시 압류 역시 권리관계에는 존재하므로 입찰 전 실제 조세채권 내용을 확인해야 합니다.
④ 물건 자체 리스크 — 이 사건의 진짜 핵심
따라서 이 물건은 일반적인 근린시설처럼 현재 임대수익이나 즉시 영업 가능성을 전제로 평가해서는 안 됩니다. 사용승인 가능 여부, 현재 공사 상태, 향후 완공·보완·철거 등 가능한 처리 방향을 확인하지 않고서는 실질적인 취득가치를 계산하기 어렵습니다. 등기상 인수액 0원이라는 장점보다 이 물적·행정적 리스크가 훨씬 큰 사건입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 여수시외버스터미널 남측 인근으로, 주위는 시외버스터미널과 상업용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 330.1㎡, 상업용, 평지, 세로장방형이며 광대로한면 조건입니다.
- 용도지역. 일반상업지역으로 방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 도로. 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,004,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능성 확인. 사용승인을 받지 않은 현재 건물의 행정상 처리 가능 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 건축물대장 확인. 등기사항전부증명서에는 존재하지만 건축물대장에는 등재되지 않은 상태라는 점이 핵심입니다.
- 공사 중단 상태 실사. 외벽·내벽 콘크리트 마감, 바닥 몰탈 마감 상태를 포함해 현재 공정과 추가 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되므로 토지·건물의 정확한 매각 대상과 경계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 여수시 압류 확인. 2025.08.21 여수시 압류가 있으므로 조세채권의 실제 금액과 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 28.67%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 물건 정상화 비용과 활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건을 먼저 보라”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2024.08.12 좌수영새마을금고 가압류 이후 권리 역시 매각으로 소멸해 등기 권리만 놓고 보면 복잡하지 않습니다.
하지만 감정가 3,376,402,000원이 다섯 번 유찰되어 968,082,000원까지 내려온 사실보다 더 중요한 것은 건축 중단·건축물대장 미등재·사용승인 미취득입니다. 실거래 비교 근거도 없어 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸게 받는다”가 아니라, 미완성·미승인 건축물을 어떤 비용과 절차로 정상화할 수 있는지를 먼저 계산한 뒤 가격을 역산해야 하는 사건입니다. 권리는 통과에 가깝지만, 물건성은 보수적으로 봐야 합니다.
