38,416,000원
의정부지방법원 2025타경5403. 경기도 고양시 일산동구 장항동 902 호수마을1단지 동관동 1층 1139호 물건입니다. 사건 데이터의 용도 라벨은 대지이고, 감정평가 요항상 실제 이용상태는 기호1~3이 내부벽체 구분 없이 판매시설로 이용 중입니다. 즉, 단지 이름에 “호수마을”이 들어가지만 이 물건을 아파트로 보면 안 됩니다. 권리분석의 1차 결론은 명세서상 인수권리 없음, 법정지상권 없음입니다. 그러나 현황조사와 명세서에 잡힌 점유자 정순자 씨의 전입신고일·보증금·확정일자가 비어 있어, 낙찰 전에는 점유관계 원본 확인이 필요합니다.
가격만 보면 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 38,416,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교표에 잡힌 호수마을(대우) 거래는 대상 면적 8.32㎡와 면적 매칭이 되지 않은 자료입니다. 따라서 최저가가 단지 아파트 실거래 평균의 9.7%라는 숫자만 보고 시세 대비 초저가라고 단정하면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 “낮은 최저가”보다 판매시설 환금성, 일괄매각 구조, 점유자 정리 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5403 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 902 호수마을1단지 동관동 1층1139호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호1~3 내부벽체 구분 없이 판매시설로 이용중 |
| 일괄매각 비고 | 목록 1~3(1층 1139,1141,1142)은 내부벽체 구분없이 판매시설[중고서적판매 미소북(정순자)]로 이용중 |
| 단지 정보 | 호수마을(대우) · 388세대 · 1996.02.28 준공 · 대상 면적 8.32㎡ |
| 소유자 | 박경자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 38,416,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부새마을금고 (변경 전 상호 : 와부새마을금고) / 42,102,796원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 등기 발급 | 2026.07.06 · 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
말소기준권리는 2010.08.17 을구 6번 와부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이고, 이후 2012년 박상규 가압류, 2020년 고양시 압류, 2025년 임의경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 매각물건명세서 비고도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음입니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
이 사건에는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 정순자 씨 1명의 점유 정보가 잡혀 있습니다. 미소북 사장 정순자 씨의 진술에 의하면 목록1~3을 무상으로 임차하여 점유 사용 중이라고 되어 있습니다. 그러나 데이터상 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 모두 비어 있으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 점유자 | 사용관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정순자 | 중고서적판매 미소북 · 무상 임차 진술 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 시세 참고 — 직접 비교 가능한 실거래가 아니다
호수마을(대우) 최근 실거래 12건은 존재하지만, 데이터상 area_matched=false입니다. 대상 면적은 8.32㎡인데 거래표본은 54.4㎡, 70.89㎡, 84.96㎡로 잡혀 있어 이 숫자를 상가 1층 1139호의 직접 시세로 쓰기는 어렵습니다. 아래 표는 단지 거래 분위기 참고용입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 70.89㎡ | 18 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 54.4㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 54.4㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 54.4㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 54.4㎡ | 20 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 70.89㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2026.03 | 70.89㎡ | 7 | 418,000,000원 |
| 2026.02 | 70.89㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2026.02 | 70.89㎡ | 5 | 398,000,000원 |
| 2026.02 | 54.4㎡ | 19 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 17 | 515,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 19 | 569,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 396,416,666원 |
자료상 최저 실거래는 315,000,000원, 최고 실거래는 569,000,000원, 평균은 396,416,666원입니다. 그러나 이 거래들은 대상 면적 8.32㎡와 맞지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 34.3%라는 할인율은 분명하지만, 실거래 시세 대비 저가라는 결론은 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,091,488원 | 약 매각가의 2.8% 추정 |
| 을구 1(전 3)번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 을구 2(전 4)번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 갑구 2번 가압류 | 149,000,000원 | 37,324,512원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 32,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 이성자 | 23,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 와부새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 12번 가압류 · 박상규 | 100,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 15번 가압류 · 박상규 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 갑구 17번 가압류 · 디에스엔피엘인베스트먼트대부 | 384,077,952원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 채권 총액 766,077,952원 중 배당 추정액은 37,324,512원, 미배당은 728,753,440원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 단, 당해세·최우선변제·점유자 권리관계 원본 확인에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 38,416,000원 | 728,753,440원 | false |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 26,891,200원 | 740,070,794원 | false |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 18,823,840원 | 747,992,941원 | false |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 "마두역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호1~3은 내부벽체 구분 없이 판매시설로 이용 중입니다. 현재 중고서적판매 미소북 점유가 확인됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 벽식조 경사슬래브지붕 지하1층/지상27층 중 동관동 제1층 제1139호 외 2개호이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었습니다.
- 토지·규제. 대규모 가장형 토지로 주상용 건부지이며, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 공시지가는 2,299,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 “-”이고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 정순자 씨의 실제 점유 범위, 무상임차 진술, 전입신고 여부, 보증금 존재 여부, 확정일자 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 구조. 비고상 목록 1~3(1층 1139,1141,1142)이 내부벽체 구분 없이 판매시설로 이용 중입니다. 단독 사용·분리 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 호수마을(대우) 아파트 실거래는 직접 비교 대상이 아닙니다. 8.32㎡ 판매시설의 임대료, 공실률, 주변 상가 매물가를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 불충족. 현재 회차에서도 신청채권자 충족은 false로 표시되고, 미배당이 728,753,440원입니다. 취하·변경 가능성에 대비해 기일 전 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물 1층 상가성 물건은 공용관리비 체납, 간판·출입구·공용부 사용 문제를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부 현재사항, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3,841만원”보다 중요한 것
이 사건은 표면상으로는 감정가 112,000,000원에서 최저가 38,416,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없습니다. 하지만 실제 물건은 판매시설이고, 목록 1~3이 내부벽체 구분 없이 사용 중이며, 정순자 씨의 점유관계는 전입·보증금·확정일자가 미상입니다. 그래서 결론은 단순합니다. 권리는 비교적 정리되지만, 점유와 환금성이 가격보다 먼저입니다. 이 두 가지를 현장에서 확인하지 않으면 낮은 최저가가 곧 안전마진이라는 결론은 성립하지 않습니다.
