광주지방법원 2025타경51897. 대상은 여수시 돌산읍 평사리의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태상 건물은 다가구주택 형태의 펜션과 안내실 등으로 사용 중이며, 현재 최저매각가는 1,222,898,000원으로 감정가 3,412,105,400원의 35.84% 수준까지 내려왔습니다. 등기부 건물 표시는 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1011-3, 도로명주소는 평사로 374로 확인됩니다.
가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만 이 물건은 단순한 “할인율 경매”로 보기 어렵습니다. 토지 중 평사리 1011-2는 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지이고, 현 상태에서는 불법 형질변경 부분의 원상복구가 필요하며 농지취득자격증명을 발급할 수 없다는 소관기관의 회신까지 기재돼 있습니다. 여기에 평사리 1011-18 건축물의 무허가 증축과 이행강제금까지 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51897 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1011-2 |
| 등기부 건물 표시 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1011-3 · 전라남도 여수시 돌산읍 평사로 374 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 다가구주택(펜션), 안내실 등 |
| 소유자 | 박동명 |
| 감정가 / 최저가 | 3,412,105,400원 / 1,222,898,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,746,639,620원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.09.07. 을구 8번 빛고을새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,670,400,000원입니다. 같은 날 설정된 북광주새마을금고 근저당권 849,600,000원, 2023.06.20. 김수범 근저당권 120,000,000원, 여수시 압류, 우리금융캐피탈 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2024.10.25. 빛고을새마을금고와 북광주새마을금고의 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 느티나무제삼차유한회사 명의의 근질권 설정도 등기돼 있습니다. 현재 경매개시결정 채권자 역시 엠씨아이대부주식회사입니다.
② 임차·점유 관계 — 4명 모두 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정희 | 1층 | 2021.10.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유리 | 2층 | 2021.09.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경훈 | 1층 | 2024.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현옥 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
네 사람 모두 전입신고가 말소기준일인 2021.09.07.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않은 부분이 있으므로 배당 순위와 실제 명도 상황은 매각물건명세서 원문과 현장 점유관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰 뒤 감정가의 35.84%
| 감정가 | 3,412,105,400원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 1,222,898,000원 |
| 현재 비율 | 35.84% |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
실질취득액은 현재 최저가 1,222,898,000원에 인수액 0원을 더한 1,222,898,000원입니다. 다만 시세를 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론내리기보다 이미 4회 유찰된 원인을 농지취득자격증명·위반건축물·펜션 용도와 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,222,898,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,628,980원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 빛고을새마을금고 | 1,670,400,000원 | 1,208,269,020원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 북광주새마을금고 | 849,600,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 김수범 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 36,448,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,676,448,060원 중 채권자 예상배당은 1,208,269,020원, 미배당은 1,468,179,040원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 1,222,898,000원 | 1,208,269,020원 | 1,468,179,040원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 978,318,400원 | 966,135,216원 | 1,710,312,844원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 782,654,720원 | 772,428,173원 | 1,904,019,887원 | 0원 |
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 여수시 돌산읍 평사리 ‘모장마을’ 남서측 인근으로, 주위는 펜션·주택·농지 등으로 이루어진 해안주변 주택지대입니다.
- 교통. 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 건물 이용. 일부 건물 1·2층은 다가구주택(펜션), 다른 건물은 1층 안내실 등과 2·3층 다가구주택(펜션)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재감지·풀 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평사리 1011-2 관련 토지 항목은 지목 ‘전’, 면적 488㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 114,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·생산관리지역·자연취락지구·수산자원보호구역·가축사육제한구역 저촉 사항이 확인됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 조경석, 물놀이장은 포함되고 LPG저장탱크는 매각에서 제외됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 평사리 1011-2에 대해 소관 행정기관에 사전 확인이 최우선입니다. 미제출로 매각불허가가 되면 매수신청보증금 몰수 위험이 명시돼 있습니다.
- 불법 형질변경 원상복구. 농취증 발급과 연결되는 핵심 조건이므로 현황과 원상복구 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 평사리 1011-18 옥상 12㎡·12㎡ 무허가 증축과 현재 이행강제금, 향후 반복 부과 여부를 여수시 건축과에 확인해야 합니다.
- 점유자 4명. 대항력은 없지만 실제 퇴거·인도 일정과 펜션 운영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차조건. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 부분은 매각물건명세서 원문과 배당요구 종기 자료를 대조해야 합니다.
- 매각 포함·제외 물건. 제시외 건물·수목·조경석·물놀이장은 포함, LPG저장탱크는 제외라는 범위를 현장과 일치시키세요.
- 가격 검토. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 35.84%만으로 저가 여부를 확정하지 말고, 펜션 수익성·토지 규제·원상복구 비용까지 포함해 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 행정 리스크”
이 사건의 등기 권리 자체는 비교적 명확합니다. 2021.09.07. 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 네 명의 전입자도 모두 기준일 이후여서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 4회 유찰된 현재 가격만 보고 접근하기에는 물건 리스크가 큽니다.
특히 농지취득자격증명을 받을 수 있는지가 입찰 가능성 자체를 좌우합니다. 현 상태 발급 불가 회신과 원상복구 필요성이 명시돼 있고, 증명을 제출하지 못해 매각불허가가 되면 매수신청보증금까지 몰수될 수 있습니다. 여기에 평사리 1011-18의 무허가 증축과 이행강제금까지 있으므로, 이 물건은 “권리는 정리되지만 물건 자체를 정리할 수 있는가”를 먼저 판단해야 하는 유형입니다.
