광주지방법원 2025타경51929. 여수시 학동 스위트엠학동 14층 1403호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사지아이엘드림입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 압류 자체가 아니라, 그보다 앞선 시점에 대항력을 갖춘 김기범의 270,000,000원 주택임차권입니다. 김기범은 2021.06.11 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2023.06.26 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가 127,590,000원만 보면 감정가에서 크게 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 예상배당에서 집행비용 2,586,260원을 먼저 제외하고 임차인에게 125,003,740원이 배당되면, 보증금 중 144,996,260원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 부담하는 구조는 단순한 127,590,000원 취득이 아니라, 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 봐야 하는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51929 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 14층 1403호 |
| 도로명 | 전라남도 여수시 도원로 233 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 중 14층 1403호 |
| 소유자 | 주식회사지아이엘드림 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 127,590,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 봐야 할 임차권
2022.05.16 조상삼 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2023.01.11 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.11.24 김기범이 신청한 강제경매개시결정도 2025.07.14 취하됐고, 2025.07.16 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.08.19 접수됐으며, 여수시 압류와 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기범 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.06.11 / 2021.06.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
김기범은 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 있다는 사실이 곧 매수인 인수액이 0원이 된다는 뜻은 아닙니다. 배당재원이 보증금보다 작기 때문에 부족분이 그대로 남습니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 144,996,260원입니다.
③ 유찰이 더 돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 127,590,000원 | 125,003,740원 | 144,996,260원 |
| 5회 유찰 시 | 102,072,000원 | 99,842,992원 | 170,157,008원 |
| 6회 유찰 시 | 81,657,600원 | 79,787,763원 | 190,212,237원 |
표의 방향이 이 물건의 본질입니다. 낙찰가가 127,590,000원에서 102,072,000원, 다시 81,657,600원으로 내려가면 싸지는 것처럼 보이지만, 임차보증금 미배당액은 144,996,260원 → 170,157,008원 → 190,212,237원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분을 인수액 증가가 상당 부분 상쇄합니다. 따라서 “4회 유찰이니 싸다”는 해석은 이 사건에 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,586,260원 |
| 1. 임차인 김기범 보증금 | 270,000,000원 | 125,003,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기범 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 미변제액은 144,996,260원이며 매수인이 인수합니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세 판단 — 거래가 자료 없이 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 356,000,000원 대비 최저매각가 127,590,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 최저가 자체가 실제 취득부담을 나타내지 않으므로, 시세와 비교할 때도 127,590,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 실질취득 부담을 기준으로 삼아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 전라남도 여수시 학동 안산근린공원 북서측 인근. 주변에 아파트단지·근린상가·주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 30m, 북측 약 10m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며 장애물제한표면구역입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저매각가는 127,590,000원이지만 임차보증금 미배당 144,996,260원을 별도로 인수하는 구조입니다.
- 임대차 실체 확인. 김기범이 임차인이면서 경매 신청채권자로 등장하므로 계약서·보증금 송금내역·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 매수인 인수액이 170,157,008원·190,212,237원으로 증가합니다.
- 미납관리비. 현황조사서 비고에 미납관리비 1,600,000원이 기재돼 있으므로 관리사무소에서 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가와 임대수요를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당순위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.28억 낙찰”이 아니라 “2.70억 보증금 구조”로 봐야 한다
이 사건은 4회 유찰로 최저가가 127,590,000원까지 내려왔다는 사실이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 김기범의 보증금이 270,000,000원이고, 현재 회차에서도 배당 후 144,996,260원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가가 떨어지는 대신 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “감정가 대비 몇 %까지 떨어졌는가”가 아닙니다. 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득 부담을 시장가와 비교해도 남는가가 핵심입니다. 현재 제공된 자료만으로는 실거래 시세 비교가 불가능하고, 4회 유찰·오피스텔·대항력 보증금 인수 구조가 동시에 존재합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 사건입니다.
