광주지방법원 2025타경51947. 전라남도 구례군 마산면 냉천리 622 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 651.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이고 소유자는 이월재입니다. 등기 권리의 출발점은 1996.05.08 설정된 마산새마을금고 근저당 채권최고액 80,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다.
조사된 김점순·윤영순·이정우 3명은 전입일이 각각 2015.12.16, 2021.04.23, 2021.04.23로 말소기준일보다 모두 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 3명 모두 보증금·확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당 순위나 금액은 별도로 원문 확인이 필요합니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 마산면 냉천리 622 · 냉천2길 18-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 651.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이월재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 127,649,600원 / 127,649,600원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 14,452,203원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 1996.05.08 마산새마을금고 근저당권입니다. 2021.02.22 봉성새마을금고 근저당과 2025.08.22 강제경매개시결정은 말소기준 이후로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2000년 구례농업협동조합 및 주식회사광주은행 가압류는 2004년에 각각 해제·취하로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김점순 | 2015.12.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤영순 | 2021.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정우 | 2021.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 1996.05.08 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 회차 구조를 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 최저가 127,649,600원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태이지만 제공된 시나리오상 최저가는 여전히 감정가의 100%인 127,649,600원입니다.
다음 시나리오는 3회 유찰 시 감정가 80%인 102,119,680원, 4회 유찰 시 감정가 64%인 81,695,744원입니다. 가격이 내려가면 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,649,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,587,094원 |
| 1. 근저당 · 마산새마을금고 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 근저당 · 봉성새마을금고 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 새마을금고중앙회 | 14,452,203원 | 14,452,203원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,110,303원 |
현재 회차 127,649,600원 가정에서는 채권자 총 청구 121,952,203원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 3,110,303원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 시멘트기와 위 칼라강판지붕 단층 건물입니다.
- 주위환경. 냉천마을 내에 위치하며 단독주택, 점포, 소규모공장, 전·답 농경지가 소재한 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 651.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가), 공시지가 49,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지 일부 타인 점유 확인. 누가 어느 범위를 어떤 근거로 점유하는지 현황 측량·경계와 함께 확인해야 합니다.
- 매각 제외 창고 확인. 창고 조립식판넬조 판넬지붕 11.7㎡는 매각에서 제외되므로 소유관계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 3명 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이므로 매각물건명세서 원문과 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 127,649,600원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 주변 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 차이. 3회 유찰 시 채권 미배당 22,062,199원, 4회 유찰 시 42,126,982원으로 늘지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원, 승부처는 현장 점유”
이 사건은 말소기준이 1996.05.08로 매우 앞서 있고, 조사된 임차인 3명의 전입일도 모두 그 이후입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재·3회·4회 유찰 가정 모두 0원입니다. 따라서 전형적인 대항력 보증금 인수형 사건은 아닙니다.
하지만 결론을 단순히 “깨끗하다”로 끝내면 안 됩니다. 목록 2 대지 일부를 타인이 점유하고 있고, 매각에서 제외되는 제시외 창고 11.7㎡도 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 127,649,600원의 가격 경쟁력도 확인되지 않았습니다. 권리는 비교적 명확하지만, 현장 점유·경계·제시외 건물과 가격 검증이 입찰 전 핵심 과제인 사건입니다.
