81,200,000원
광주지방법원 2025타경52044. 여수시 봉계동 대광오투빌 110동 18층 1806호 아파트입니다. 감정가 145,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,200,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 157,166,666원과 단순 비교하면 51.7% 수준이라 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 등기에는 2016.12.08 설정된 이명녀 씨 전세권이 있고, 2018.12.12 전세금이 150,000,000원으로 변경됐습니다. 이 변경 전세권은 2019.03.25 말소기준권리보다 앞선 권리로 표시되어 있어 매수인 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
여기에 현황조사·매각물건명세서에는 장영도 씨가 2016.12.12 전입한 것으로 나타납니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 정확도상 ‘대항력 있음’으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 장영도 씨와 등기 전세권자 이명녀 씨는 이름이 서로 다르므로 두 권리를 하나로 합산하거나 같은 보증금으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52044 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 봉계동 11 대광오투빌 제110동 제18층 제1806호 · 도로명 전라남도 여수시 봉계대곡길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6953㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 18층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사에스알개발 · 2015.12.07 매매 · 거래가액 99,260,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 81,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준권리는 2019.03.25 유한회사모아리치에셋대부의 가압류 166,567,742원입니다. 이후 여수시 압류, 2025.09.12 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 반면 2018.12.12 전세금 150,000,000원으로 변경된 전세권은 말소기준권리보다 앞서며 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영도 | 2016.12.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 전입일은 2016.12.12입니다. 다만 보증금과 확정일자가 없으므로 배당요구 여부와 인수될 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 실질취득액도 산정 불가입니다.
③ 시세 비교 — 51.7%는 ‘표면 가격’ 비교다
대광오투빌 동일 평형 84.7㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 157,166,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.04, 19층 134,000,000원이고, 최근 12건 범위는 134,000,000원부터 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.7㎡ | 19 | 134,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 20 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 84.7㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.7㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 84.7㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 84.7㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2025.12 | 84.7㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.7㎡ | 6 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 84.7㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 84.7㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2025.11 | 84.7㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 평균 | 84.7㎡ | 12건 | 157,166,666원 |
현재 최저가 81,200,000원은 최근 12개월 평균의 51.7%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 낙찰대금만 비교한 값입니다. 선순위 전세권 미배당액이나 장영도 씨의 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 실제 부담액은 최저가보다 커지므로, 정확도상 지금 단계에서 ‘시세보다 싸다’거나 ‘반값 메리트’라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 2. 을구 4-3번 전세권 | 150,000,000원 | 79,338,400원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 유한회사모아리치에셋대부 | 166,567,742원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권 총액 316,567,742원 중 79,338,400원이 배당되고, 미배당액은 237,229,342원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액이 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 봉계동 여도초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 18층이며, 일반적인 급배수·위생·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 대광오투빌은 755세대이며 준공일은 2002.05.13입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 723,000원/㎡이며 토지는 부정형으로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2018.12.12 전세금 150,000,000원의 선순위 전세권이 이번 매각으로 정확히 어떻게 처리되는지 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 미배당 전세금. 현재 예상배당표상 전세권 배당 79,338,400원과 미배당 발생이 함께 표시됩니다. 미배당 부분의 매수인 승계 여부를 확정하기 전에는 응찰가를 결정하지 않는 편이 안전합니다.
- 장영도 보증금. 2016.12.12 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성은 있으나 금액이 없으므로 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 권리자 구분. 점유 임차인 장영도와 등기 전세권자 이명녀는 다른 이름입니다. 동일인·동일 보증금으로 임의 해석하지 말고 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 세금 관련 선순위 차감이 발생하면 전세권 배당이 줄고 미배당 범위가 커질 수 있으므로 배당요구종기 전후 체납세액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 최저가 81,200,000원이 최근 시세의 51.7%라는 점은 권리 인수액이 확정된 뒤에만 의미가 있습니다. 현재는 ‘가격’보다 ‘인수액 확정’이 선행 조건입니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 150,000,000원
이 사건은 겉으로 보면 매력적입니다. 감정가 145,000,000원에서 2회 유찰돼 81,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 157,166,666원의 51.7%에 불과합니다. 그러나 등기에는 그보다 먼저 봐야 할 전세금 150,000,000원의 선순위 전세권이 존재합니다. 예상배당에서도 이 권리에 79,338,400원이 배당되고 미배당이 발생하며, 별도로 전입일이 빠른 장영도 씨는 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 ‘8,120만원짜리 아파트’가 아니라 ‘인수액을 확인해야 총취득비용이 보이는 아파트’입니다. 선순위 전세권의 소멸·승계 조건과 장영도 씨의 보증금이 모두 해소된 뒤에야 최근 시세와 비교할 수 있습니다. 현재 결론은 명확합니다. 표면 가격은 낮지만, 권리 확인 전 응찰은 보류.
