20,357,000원
광주지방법원 2025타경52110. 광양시 중동 성호2차아파트 210동 19층 1904호입니다. 감정가는 71,000,000원인데 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 20,357,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 일부 가격에 아파트를 취득하는 것처럼 보이지만, 이 사건의 가격 결정권은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금 90,000,000원이 갖고 있습니다.
임차권자 엄자현은 2020.04.13 전입했고, 확정일자는 2020.04.10이며, 점유개시는 2020.04.24입니다. 말소기준으로 제시된 2025.04.18 압류보다 모두 앞섭니다. 등기부의 주택임차권은 2024.05.07 등기됐고, 매각물건명세서 역시 보증금 90,000,000원이 전액 배당되지 않으면 그 부족액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 19층1904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 24층 건물 중 19층 |
| 현재 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.04.24 소유권이전 · 거래가액 67,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 20,357,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.04.18 갑구 10번 압류 · 국 · 처분청 기흥세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 미납관리비 | 1,298,140원 (2025.10.23 현황조사 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 9,000만원 임차권
이 사건의 핵심은 말소기준 자체가 아니라 말소기준 이전에 이미 성립한 임차인의 대항력입니다. 과거 국민은행 근저당은 모두 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.04.18 압류입니다. 엄자현의 전입·확정일자·점유는 그보다 훨씬 앞선 시점이고, 2024.05.07 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄자현 | 전유부분 건물의전부 | 90,000,000원 | 2020.04.13 | 2020.04.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
엄자현은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 우선변제를 받는다고 해서 보증금이 자동으로 모두 사라지는 사건이 아닙니다. 현재 회차의 예상 배당액은 19,590,574원이고, 보증금 부족분 70,409,426원이 남습니다. 매각물건명세서에 이 부족액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 이 부분은 단순한 가능성이 아니라 입찰가 산정의 핵심 비용입니다.
③ 유찰될수록 싸지는 게 아니라 인수액이 늘어난다
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 경제적 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 20,357,000원 | 70,409,426원 | 실질취득 약 90,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 16,285,600원 | 74,407,541원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 7회 유찰 시 | 13,028,480원 | 77,606,033원 | 보증금이 경제적 가격 하한 형성 |
현재 회차에서 20,357,000원이던 최저가가 6회 유찰 시 16,285,600원, 7회 유찰 시 13,028,480원으로 낮아지지만, 동시에 매수인 인수 예상액은 70,409,426원에서 74,407,541원, 77,606,033원으로 커집니다. 이 사건은 유찰 자체가 실질취득가를 낮춰주는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 36.1% 할인처럼 보이지만 기준 자체가 틀렸다
성호2차 동일면적 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 62,500,000원이고, 표본 최저는 45,000,000원, 최고는 70,200,000원입니다. 현재 최저가 20,357,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 36.1%에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 20,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 766,426원 |
| 1. 임차인 엄자현 보증금 | 90,000,000원 | 19,590,574원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 20,357,000원 가정 시 임차인 엄자현의 보증금 중 19,590,574원이 배당되고, 부족분 70,409,426원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구 90,000,000원은 이 배당 시뮬레이션에서 0원 배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 중동중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·초등학교·중학교·근린상가가 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 19층이며, 급·배수·위생·전기·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 698,300원/㎡. 단지 서측 및 북동측 포장도로와 접합니다.
- 규모. 실거래 비교 단지 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07 사용승인입니다.
- 거래. 동일 59.79㎡ 최근 12건이 45,000,000원~70,200,000원에 거래됐고 평균은 56,316,666원입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회, 낙찰률은 0.5로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 20,357,000원은 매수인의 전체 경제적 부담이 아닙니다. 현재 회차 임차인 미배당 인수 70,409,426원을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 실질취득 기준. 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 크므로 유찰이 이어져도 실질취득은 약 90,000,000원 수준에서 형성됩니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원, 표본 최고 70,200,000원과 실질취득 약 90,000,000원을 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 엄자현의 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.10.23 현황조사 기준 1,298,140원이 기재돼 있으므로 현재 금액과 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,035만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 경매 초보자가 가장 쉽게 가격을 오판할 수 있는 유형입니다. 감정가 71,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 20,357,000원까지 내려왔지만, 그 가격은 부동산을 온전히 취득하는 비용이 아닙니다. 엄자현의 대항력 있는 임차보증금이 90,000,000원이고 현재 회차에서만 70,409,426원이 미배당 인수로 남습니다.
더 유찰돼 최저가가 16,285,600원이나 13,028,480원으로 내려가도 인수액이 74,407,541원, 77,606,033원으로 증가합니다. 결국 이 물건의 경제적 취득가는 약 90,000,000원을 중심으로 움직입니다. 반면 동일면적 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 62,500,000원, 최고 거래도 70,200,000원입니다. 권리상 인수 부담이 시세보다 크므로, 현재 최저가의 낮은 숫자는 투자 메리트가 아니라 착시입니다.
