25,088,000원
광주지방법원 2025타경52128. 광양시 중동 성호2차아파트 213동 19층 1905호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사올마이너로 2020년 5월 27일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 68,000,000원입니다. 문제는 그 다음 날인 2020년 5월 28일부터 점유·전입한 정광수의 임차관계입니다. 임차보증금은 최초 89,000,000원에서 2022년 5월 11일 2,000,000원이 증액돼 91,000,000원이 됐고, 2024년 5월 31일 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2025년 4월 18일 기흥세무서장의 압류입니다. 정광수의 전입·점유는 그보다 약 5년 앞선 2020년 5월 28일이므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가 자체보다 임차보증금 규모를 먼저 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 19층 1905호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 지상 24층 중 19층 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 · 2020.05.27. 소유권이전 · 거래가액 68,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 25,088,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.11.25. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
핵심 순서는 명확합니다. 소유권 이전 2020.05.27 → 임차인 전입·점유 2020.05.28 → 임차권등기 2024.05.31 → 말소기준 압류 2025.04.18 → 강제경매 2025.10.02입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서므로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 임차인이 아닙니다. 갑구 10번 압류와 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 5번 주택임차권은 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정광수 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.28 | 91,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 有 |
실제 임차인은 1명, 정광수입니다. 임대차계약일은 2020년 5월 4일, 주민등록·점유개시일은 2020년 5월 28일입니다. 임차권등기에는 확정일자 2020.05.06 및 증액계약의 2022.05.17이 기재돼 있습니다. 배당요구는 2024년 5월 31일에 접수됐습니다. 예상배당 구조에서는 대항력 有 · 우선변제권 無로 처리돼 임차보증금 미변제 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 91,000,000원이 최근 시세보다 높다
성호2차 동일 면적 59.79㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 16층 62,500,000원이고, 표본 최저는 45,000,000원, 최고는 70,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
실질취득 약 91,000,000원은 최근 12개월 평균보다 34,683,334원 높고, 평균의 161.6%입니다. 최신 거래 62,500,000원과 비교해도 28,500,000원 높아 최신 거래의 145.6%입니다. 감정가 70,000,000원조차 최근 평균보다 높은데, 실질취득 기준은 감정가보다도 21,000,000원 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 851,584원 |
| 인수 · 임차인 정광수 보증금 | 91,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 91,000,000원 | 24,236,416원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 25,088,000원 중 집행비용 851,584원을 제외한 24,236,416원이 주택도시보증공사에 배당되는 구조이며 채권 미배당액은 66,763,584원입니다. 정광수 임차보증금은 대항력 인수 대상입니다. 가격 판단은 대항력 인수형 정확도 기준에 따라 실질취득 약 91,000,000원으로 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광양시 중동 중진초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 근린상가, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편이며, 단지 부근으로 2차선 도로와 광대로 간선도로가 통과합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상 24층 중 19층으로 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 도시지역이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 일부 토지는 광로2류에 접하며 교육환경 절대·상대보호구역 및 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 698,300원/㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지로 아파트 단지로 이용 중입니다.
- 규모·환금성. 성호2차 관련 단지는 1,773세대, 2003년 11월 7일 사용승인으로 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 반면 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.5회, 낙찰률은 50%입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 25,088,000원만 보고 최근 실거래보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득 기준은 약 91,000,000원입니다.
- 임차인 인수 확인. 정광수의 전입일 2020.05.28, 임차권등기 2024.05.31, 보증금 91,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 원문 대조해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 현재 4회 유찰이고 다음 최저가는 20,070,400원, 이후 16,056,320원이지만 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 바로 이어지지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 9-1에 2022.11.25. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.10.23. 기준 미납관리비 1,128,650원이 기재돼 있습니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 결과에 영향을 주는 항목을 매각 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아닌 사건
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 70,000,000원짜리 아파트가 네 번 유찰돼 최저가 25,088,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 56,316,666원과 비교하면 최저가만으로는 44.5%에 불과합니다. 하지만 이 사건에서 그 숫자는 투자 판단의 기준이 아닙니다.
정광수는 말소기준인 2025년 4월 18일 압류보다 앞선 2020년 5월 28일에 전입·점유했고, 임차보증금은 91,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 대항력 인수형이므로, 정확도 기준상 실질취득은 약 91,000,000원으로 고정해 판단해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균의 161.6%, 최신 거래의 145.6%입니다.
여기에 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 4.5회 유찰, 낙찰률 50%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득가는 싸지 않습니다. 권리 인수 부담과 최근 시세 대비 높은 실질취득가가 동시에 존재하므로 가격 메리트가 없는 고위험 인수형으로 보는 것이 맞습니다.
