광주지방법원 2025타경52152. 전라남도 여수시 봉계동 103 일대의 연립주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기부상 소유자는 김가은이며, 2023.11.03. 상속을 원인으로 2024.05.28. 소유권이 이전됐습니다. 말소기준권리는 2016.06.27. 설정된 좌수영새마을금고 근저당권 채권최고액 390,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다.
권리보다 먼저 눈에 들어오는 것은 4회 유찰입니다. 감정가 1,176,560,900원에서 현재 최저매각가는 421,679,000원으로 내려왔고, 시나리오상 감정가의 35.84%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52152 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 봉계동 103, 103-2 제1동 · 전라남도 여수시 좌수영로 812-13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 사무소·창고·욕실·화장실 등으로 이용 |
| 토지 | 576.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김가은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,176,560,900원 / 421,679,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 789,867,774원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 등기부에는 2017.03.02. 유한회사대동이엔지 명의 전세권 80,000,000원이 설정된 이력이 있으나, 2023.03.07. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 35.84%, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 421,679,000원입니다. 시나리오상 감정가 대비 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 337,343,200원, 6회 유찰 시 269,874,560원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 421,679,000원 | 415,062,210원 | 436,937,790원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 337,343,200원 | 331,820,395원 | 520,179,605원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 269,874,560원 | 265,296,316원 | 586,703,684원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 421,679,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,616,790원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 좌수영새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 좌수영새마을금고 | 120,000,000원 | 25,062,210원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 좌수영새마을금고 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 좌수영새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 좌수영새마을금고 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 852,000,000원 중 예상 배당은 415,062,210원, 미배당은 436,937,790원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수 계산은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 여수시 봉계동 소재 대곡제 서측 인근이며, 주변은 소규모공장과 단독주택 등이 혼재한 근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 실제 이용. 사무소, 창고, 욕실·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 576.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지·생산녹지지역에 접하며, 소하천구역에 저촉됩니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물과 감나무·돌배나무 등의 제시외 수목도 포함됩니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕, 시멘트블록조, 시멘트벽돌조 등으로 구성된 단층 건물들이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 4회 유찰 원인. 단순 할인폭보다 실제 현황·이용도·접근성·토지 규제와 매수 수요를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 연립주택 + 토지이나 감정평가상 실제 이용은 사무소·창고 등입니다. 이용 가능성과 현황을 직접 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 봉계동 103과 103-2 관련 토지·건물, 제시외 건물·수목 포함 범위를 현황과 대조하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 소하천구역 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 영향을 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권자 미배당 436,937,790원이 발생하지만 이는 매수인 인수액과 별개입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 ‘4회 유찰’의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.06.27. 좌수영새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 가격이 감정가의 35.84%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론낼 수는 없습니다. 이미 4회 유찰됐고, 비교할 실거래 시세도 없습니다. 게다가 공부상 용도와 실제 이용상태, 근교농촌지대 입지, 자연녹지지역과 소하천구역 등 토지 조건이 함께 얽혀 있습니다. 권리는 확인 가능하지만 가격과 환금성은 현장 검증이 핵심인 사건입니다.
