광주지방법원 2025타경52162. 전라남도 여수시 여서동 223-3의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 지하 1층 유흥주점이 휴업 상태이고, 1층은 여관 후론트, 2층부터 6층까지는 여관 객실로 기재되어 있습니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 토지는 396.2㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 이재심으로, 2015.05.20. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2018.05.11. 완도농업협동조합 근저당권 1,380,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.01.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.10.17. 농업협동조합자산관리회사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 정리되지만, 임차관계는 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52162 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 여서동 223-3 · 전라남도 여수시 여서1로 95-9 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정 이용상태 | 지하 1층 유흥주점 휴업 · 1층 여관 후론트 · 2층~6층 여관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 |
| 토지 | 대 · 396.2㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이재심 |
| 감정가 / 최저가 | 1,904,077,440원 / 853,026,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가의 44.8% |
| 청구금액 | 1,351,437,517원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준 근저당보다 뒤에 설정되거나 접수된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 압류·가압류·가등기·전세권과 종전 임의경매 등은 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 핵심은 등기 권리 자체보다 임차인 이성호입니다. 이성호의 전입일은 2012.09.03.으로 2018.05.11. 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 지시 기준상 이를 단정적인 ‘대항력 있음’으로 처리하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성호 | 미상 | 2012.09.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽철호 | 608호 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이대중 | 2층 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 곽철호와 이대중은 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 이성호는 전입일이 훨씬 앞서 있고 보증금이 미상입니다.
③ 가격 — 44.8%라도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 853,026,000원으로 감정가 1,904,077,440원의 44.8%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다, 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 대항력 가능 임차인 이성호의 보증금이 미상이라는 점입니다. 실제 보증금 중 배당되지 않는 부분이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득가는 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 최저가 853,026,000원을 실질취득가로 사용해 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 853,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,930,260원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 완도농업협동조합 | 1,380,000,000원 | 842,095,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 미배당액은 537,904,260원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 이성호의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만으로 실제 인수위험을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수지방해양수산청 서측 인근으로, 주위는 관공서와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 지하 1층은 유흥주점이나 휴업 상태, 1층은 여관 후론트, 2층~6층은 여관으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 396.2㎡ 대지, 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,020,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 세금·압류 확인
국세·지방세 압류 관련 확인사항이 있습니다. 당해세에 해당하면 배당순위상 선순위 차감이 발생할 수 있어 후순위 채권의 배당액이 달라질 수 있습니다. 과거 압류등기 중에는 후속 말소등기가 확인되는 건도 있으므로, 현재 체납세액과 당해세 여부를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이성호 보증금 확인. 전입일 2012.09.03.로 말소기준보다 빠르므로 보증금·점유·계약서·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 이성호에게 실제 승계되는 보증금이 있다면 최저가 853,026,000원에 그 금액을 더해 판단해야 합니다.
- 곽철호·이대중 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 명도 범위와 영업·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 압류 관련 체납세금 중 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 매각목록과 현장으로 대조해야 합니다.
- 숙박시설 운영상태. 지하 유흥주점은 휴업 상태이며 상층은 여관 이용으로 평가되어 있으므로 실제 영업·공실·시설상태를 점검해야 합니다.
- 시장가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현지 수익가치·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인보다 먼저 확인할 것은 임차 보증금”
표면적으로는 감정가 1,904,077,440원에서 3회 유찰돼 최저가가 853,026,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 숫자만 보면 안 됩니다. 이성호의 전입일은 2012.09.03.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이어서, 매수인 인수액과 실질취득가를 아직 계산할 수 없습니다.
여기에 최근 실거래 시세 자료가 없고, 여관으로 이용되는 근린시설이라는 환금성 부담, 3회 유찰, 세금 확인사항까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 절반 이하이니 싸다”가 아니라, “선순위 임차관계와 실제 보증금을 확인한 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있다”가 결론입니다.
