광주지방법원 2025타경52295. 여수시 돌산읍 우두리 799-192 및 799-207에 걸친 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트 및 시멘트블록조 4층으로, 1·2층은 일반음식점, 3층은 주택, 4층은 보일러실로 이용되고 있습니다. 단순 주택이나 아파트가 아니라 영업시설과 주거공간이 함께 묶인 주상용 부동산이므로, 등기 권리뿐 아니라 실제 점유자·영업자·시설 귀속관계를 함께 확인해야 합니다.

감정가는 1,098,519,120원이고 두 차례 유찰된 최저매각가는 615,170,000원입니다. 숫자상 감정가의 56%까지 내려왔지만, 동일 용도·입지의 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 “44% 하락했으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 주상용 건물의 수익성, 시설 상태, 점유관계, 토지별 용도지역과 경관 규제까지 확인한 뒤 적정가격을 산정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.12.21. 을구 7번 합명회사여수주류 근저당권 10,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 좌수영새마을금고 근저당권 840,000,000원, 전남신용보증재단 가압류 29,750,000원, 임의경매개시결정과 여수시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신한카드 가압류 7,348,151원은 2025.04.14. 취하로 이미 말소됐습니다.

② 매각 범위 — 일괄매각이지만 컨테이너는 제외

• 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
• 철제난간. 목록 2의 철제난간이 매각 대상에 포함됩니다.
• 일단의 토지 평가. 목록 1과 목록 3은 용도상 불가분의 관계로 판단돼 일단의 토지로 평가됐습니다.
• 매각 제외 시설. 목록 6 지상에 이동식 컨테이너 1개 동이 있으나 매각에서 제외됩니다.

③ 가격 시나리오 — 유찰률만으로 저가 판단 금지

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 배당되지 못한 담보채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 비교 가능한 실거래·임대수익 자료가 없으므로, 615,170,000원이 시장가보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 615,170,000원 가정)

총 채권액 879,750,000원 중 606,618,300원이 배당되고 273,131,700원이 미배당되는 시나리오입니다. 좌수영새마을금고도 전액 배당되지 않으며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 세외수입 압류의 실제 배당은 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 돌산공원 북서측 인근으로, 주변에는 상업용 시설·펜션·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 용도. 토지는 주상용으로 이용되며 지목은 대입니다. 건물은 일반음식점과 주택이 결합돼 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역과 일부 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 시가지경관지구·특화경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 전기설비와 심야전기보일러 및 전기판넬 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 공시지가. 확인된 토지 공시지가는 511,100원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대관계 확인. 전입세대열람, 확정일자, 사업자등록, 상가건물 임대차 현황과 실제 점유자를 대조하세요.
• 영업시설 귀속. 음식점의 주방기기·집기·간판·전기 및 급배수 시설이 매각 대상인지 확인하세요.
• 컨테이너 처리. 목록 6 지상의 매각 제외 컨테이너 소유자와 철거·이동 계획을 확인하세요.
• 토지 경계 확인. 799-192와 799-207의 경계, 진입로, 건물 배치와 각 토지의 이용관계를 현황측량과 대조하세요.
• 규제 검토. 경관지구·지구단위계획구역 및 용도지역별 건축·증축·용도변경 가능 여부를 확인하세요.
• 수익성 검토. 음식점 매출이 아닌 정상 임대료, 공실률, 보수비와 세금을 기준으로 적정 입찰가를 산정하세요.
• 세금·배당 원본 확인. 여수시 세외수입 압류, 당해세와 실제 채권액은 배당요구종기 및 교부청구서를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다

이 사건은 등기부상으로는 말소기준권리 이후의 담보권·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원인 구조입니다. 권리 순서 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 실제 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 일반음식점과 주택의 점유·임대관계가 미상이고, 토지와 건물이 일괄매각되며, 매각에서 제외되는 컨테이너도 존재합니다.

최저가가 감정가의 56%라는 점은 출발점일 뿐, 가격 메리트의 증거는 아닙니다. 비교 가능한 실거래와 임대수익 자료 없이 할인율만 보고 응찰하면 주상용 부동산의 공실·보수·규제·명도 위험을 놓칠 수 있습니다. 결론은 등기 권리는 통과, 점유와 가격은 실사 후 결정입니다.