41,022,000원
광주지방법원 2025타경52300. 여수시 봉강동 13-15에 있는 물건으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며, 토지는 대 97.0㎡입니다. 현재 소유자는 조한빛으로 2022.03.29. 증여를 원인으로 2022.04.05. 소유권이 이전됐습니다.
권리관계의 핵심은 근저당이 아니라 가압류입니다. 2004.06.07. 최미정 명의 근저당권 50,000,000원이 있었지만 2020.07.17. 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2025.04.08. 우리카드 가압류 23,344,891원입니다. 그 뒤의 우리금융캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52300 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 봉강동 13-15 · 전라남도 여수시 봉강4길 45-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 벽돌치장 외벽 · 벽지도배·타일붙임 등 내벽 · 새시창호 |
| 토지 | 대 · 97.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 조한빛 · 2022.03.29. 증여 · 2022.04.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 73,252,600원 / 41,022,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 11,254,850원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 기준은 우리카드 가압류
현재 등기상 말소기준은 2025.04.08. 갑구 6번 우리카드 가압류입니다. 그보다 뒤인 2025.06.12. 우리금융캐피탈 가압류와 2025.11.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인 인수액도 배당 계산상 0원입니다.
② 가격 위치 — 2회 유찰, 감정가의 56%
감정가는 73,252,600원, 현재 최저매각가는 41,022,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 56% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 28,715,400원(감정가 39%), 4회 유찰 시 20,100,780원(감정가 27%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 41,022,000원 | 33,709,490원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 28,715,400원 | 27,798,523원 | 5,910,967원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 20,100,780원 | 19,338,966원 | 14,370,524원 | 0원 |
다만 이 물건은 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 56%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 표현할 수는 없습니다. 현재 가격 41,022,000원이 실제 시장가 대비 어느 위치인지 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,138,396원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 23,344,891원 | 23,344,891원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 10,364,599원 | 10,364,599원 |
| 3. 갑구 8번 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,174,114원 |
현재 회차 매각가 41,022,000원 가정 시 확인된 채권 33,709,490원은 전액 배당되고, 6,174,114원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 갑구 8번 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 여수시 봉강동 진성여자고등학교 북동측 인근이며, 주위는 주로 단독주택이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 면적 97.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(불) 조건입니다. 공시지가는 227,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.04.08. 우리카드 가압류가 기준권리이고 그 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조인지 원문과 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 41,022,000원은 감정가의 56%지만, 실거래 시세 확인 없이 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 포함되므로 현장에서 포함 대상과 상태를 확인하세요.
- 토지 조건. 제1종일반주거지역, 세로한면(불), 가축사육제한구역·상대보호구역 포함 여부를 이용계획과 함께 확인하세요.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 갑구 8번 채권액도 미상입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 ‘실제 시세와 점유’
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2004년 근저당은 이미 말소됐고, 2025.04.08. 우리카드 가압류가 말소기준이 되어 이후 권리가 매각으로 소멸합니다. 현재 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 73,252,600원이 41,022,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 이를 곧바로 저가 매수 기회라고 볼 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 제시외 건물·수목까지 일괄매각됩니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인. 이 물건의 핵심은 현재 최저가가 실제 시장가와 비교해 얼마나 경쟁력 있는지, 그리고 현장 점유가 어떻게 정리돼 있는지를 확인하는 데 있습니다.
