광주지방법원 2025타경52348. 광양읍 덕례리 세미존서희스타힐스의 301동 지하 2층 103호 근린시설입니다. 이형환이 2024.06.04 매매를 원인으로 거래가액 270,000,000원에 취득했고, 2024.06.28 소유권이전과 동시에 순천광양축산업협동조합의 채권최고액 210,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 윤효민의 60,000,000원 근저당과 광양시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이반혜는 보증금 20,000,000원, 월세 300,000원으로 조사됐고 전입일은 2025.03.21입니다. 말소기준일 2024.06.28보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 배당 여부와 별개로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52348 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1849 세미존서희스타힐스301동근린생활시설1 301동 지2층 103호 |
| 도로명 | 전라남도 광양시 광양읍 무선2길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 · 301동 지2층 103호 |
| 소유자 | 이형환 · 단독소유 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 114,240,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 183,610,324원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2024.06.28 을구 1번 순천광양축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.03.27 윤효민 근저당 60,000,000원, 2025.11.26 임의경매개시결정, 2026.01.30 광양시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기상 낙찰자에게 승계되는 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이반혜 | 2025.03.21 | 20,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이반혜의 전입일 2025.03.21은 말소기준 2024.06.28보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없어 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 44.8%까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 실거래는 아니다
현재 최저매각가격은 114,240,000원으로 감정가 255,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 제시된 실거래 12건은 세미존서희스타힐스의 59.99㎡·74.9㎡·80.88㎡·80.95㎡ 아파트 거래이고 본건은 지하 근린시설입니다. 분석 대상과 면적도 일치하지 않아 이 거래들을 본건 근린시설의 직접 시세로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.9㎡ | 14 | 264,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 2 | 203,000,000원 |
| 2026.03 | 74.9㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 80.88㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 246,208,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,360원 |
| 1. 근저당 · 순천광양축산업협동조합 | 210,000,000원 | 111,840,640원 |
| 2. 근저당 · 윤효민 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 270,000,000원 중 예상 배당은 111,840,640원이고 미배당은 158,159,360원입니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 114,240,000원 | 111,840,640원 | 158,159,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 91,392,000원 | 89,346,944원 | 180,653,056원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 73,113,600원 | 71,397,555원 | 198,602,445원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 선순위 근저당권자의 미배당은 커지지만, 이 근저당은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 도로교통공단 광양운전면허시험장 남측 인근이며, 주변은 아파트·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 2층 건 중 301동 지하 2층 103호입니다.
- 마감·설비. 외벽은 돌붙임·몰탈위 페인팅 등, 내벽은 타일·몰탈위 페인팅 등이며 샷시창호와 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 아파트부지 및 근린생활시설부지로 이용 중이고 남측·북측·동측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기 상태와 대지권 비율 57934분의 106.0514, 최저매각가격 포함 여부를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 이반혜의 전입일은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 제시된 단지 실거래는 아파트 거래이므로 근린시설의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일 상가·동일 층·유사 면적의 임대료와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 지하층 환금성. 본건은 지하 2층 근린시설이므로 이용 업종과 접근성, 공실 가능성을 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 쉽지만 가격은 별개”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.28 순천광양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 이반혜 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 감정가 255,000,000원에서 3회 유찰돼 114,240,000원까지 내려왔지만 본건은 지하 2층 근린시설이며, 제시된 246,208,333원 평균·264,000,000원 최신 실거래는 아파트 거래라 직접 비교가 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 동일 근린시설 시세 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 큰 할인율 자체가 아니라 실제 상가 환금성과 임대수요를 확인하는 데 있습니다.
