광주지방법원 2025타경52372. 광양시 중동 성호2차아파트 213동 11층 1101호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 근저당이 아니라 2021.02.05 전입·점유와 확정일자를 갖춘 임차인 김옥환입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.12.10 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 대항요건을 갖췄고, 2023.02.10에는 보증금 82,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 임차인이 배당으로 전액 회수하지 못한 금액은 낙찰자가 승계하는 구조입니다.
최저가는 감정가 70,000,000원의 70%인 49,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 56,316,666원의 87.0%여서 싸 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 잘못된 기준입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지고, 총 경제적 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 현 회차 배당 추정에서는 실질취득액이 83,282,000원으로 오히려 최근 거래가격들을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 · 철근콘크리트구조 24층 중 11층 |
| 실거래 비교면적 | 전용 59.79㎡ |
| 소유자 | 권치영 (2021.02.05 소유권이전 · 거래가액 71,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 승부처
현재 등기상 과거 국민은행·우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현존 핵심권리는 김옥환의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.01.19, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.02.05이고, 2023.02.10 임차권등기명령에 따라 보증금 82,000,000원의 임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 2025.12.10 강제경매개시결정보다 선순위이므로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김옥환 실제 임차인 1명 | 전유부분 건물의 전부 주거(임차권등기) | 2021.02.05 / 2021.02.05 배당요구 2023.02.10 | 82,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 34,282,000원 |
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 34,282,000원 | 83,282,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 39,200,000원 | 43,905,600원 | 83,105,600원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 31,360,000원 | 51,604,480원 | 82,964,480원 |
유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 그만큼 증가해, 시나리오상 총부담은 82,964,480원~83,282,000원으로 보증금 82,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
② 시세 비교 — 49,000,000원이 아니라 83,282,000원으로 봐야 한다
실거래 비교표본은 성호2차(201~205동), 전용 59.79㎡의 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 2026.04의 62,500,000원입니다. 최저매각가 49,000,000원만 놓고 보면 최근 평균의 87.0%지만, 실제 부담액 83,282,000원을 적용하면 최근 평균의 147.9%, 최신 거래의 133.3%가 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
표본의 최저 거래는 45,000,000원, 최고 거래는 70,200,000원입니다. 그런데 현 회차 실질취득 83,282,000원은 표본 최고 거래가 70,200,000원마저 웃돕니다. 감정가 70,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다. 따라서 이 사건을 “감정가 70%에 살 수 있는 아파트”라고 해석하는 것은 권리분석상 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 김옥환 보증금 | 82,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 82,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김옥환의 보증금 중 배당되지 않는 34,282,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 82,000,000원은 현 가정에서 0원 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 24층 중 11층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호로 기재돼 있습니다.
- 입지. 광양시 중동 소재 중진초등학교 남측 인근으로 학교·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 동측은 중로, 남측은 광대로에 접합니다. 제3종일반주거지역이며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 엘리베이터, 도시가스 난방, 소화전·화재탐지시설, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 광양중진초등학교 절대보호구역과 상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장성. 실거래 비교단지는 1,773세대, 2003.11.07 사용승인으로 거래표본은 확인되지만, 경매 평균 유찰 4.3회·낙찰률 50%라는 지표는 입찰가격을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 49,000,000원이 아니라 미배당 보증금 인수를 합친 약 83,282,000원을 기준으로 매입가를 판단해야 합니다.
- 임차보증금 재확인. 김옥환의 보증금은 82,000,000원이며 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.02.05입니다. 배당결과에 따라 실제 인수액이 결정되는 구조를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미 점검. 3회 유찰 시 인수액 43,905,600원, 4회 유찰 시 51,604,480원으로 증가합니다. 낙찰가만 떨어진다고 총부담이 같은 비율로 내려가지 않습니다.
- 관리비 체납 확인. 현황조사서에는 미납관리비 없음으로 기재됐으나, 2026년 6월 기준 체납관리비 2,117,330원이 있는 것으로 기재돼 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당표 변동요인 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원, 최고 거래 70,200,000원과 비교해도 현 회차 실질취득 83,282,000원이 높다는 점을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 70,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 권리관계를 결합하면 그림이 완전히 달라집니다. 김옥환의 선순위 임차보증금 82,000,000원 중 현 회차 예상 미배당액 34,282,000원을 매수인이 인수하므로 총 경제적 부담은 83,282,000원입니다.
최근 12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원, 실거래 최고 70,200,000원보다도 높은 수준입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수가 커져 총부담은 약 83,000,000원 안팎에 머뭅니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득 기준 가격 메리트는 없고, 선순위 임차보증금 승계가 핵심 리스크인 물건입니다.
