광주지방법원 2025타경52374. 광양시 중동 성호2차아파트 203동 21층 2105호입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 정규봉의 보증금 75,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 5월 15일 설정됐지만, 등기 내용상 점유개시는 2021년 3월 31일, 주민등록은 2021년 10월 14일, 확정일자는 2021년 3월 4일입니다. 말소기준으로 제시된 2025년 12월 2일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 30,464,000원이지만 집행비용 948,352원을 제하면 임차인에게 예상되는 배당은 29,515,648원입니다. 따라서 보증금 중 45,484,352원이 남고, 이 금액이 매수인에게 넘어옵니다. 최저가와 인수액을 단순 합산하면 75,948,352원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액도 줄어 인수액이 커지기 때문에, 이 구조에서는 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다. 실질 부담은 보증금 75,000,000원 부근에 묶이는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 203동 21층 2105호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식구조 24층 중 21층 |
| 소유자 | 권치영 (2021.02.16 매매, 거래가액 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 30,464,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 미납관리비 | 1,197,670원 (2025.12.16 기준) |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인’
현재 등기상 핵심 권리는 을구 6번 주택임차권입니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 이에 따라 이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 12월 2일 강제경매개시결정이고, 임차인의 주민등록일 2021년 10월 14일은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 정규봉의 임차권등기에 대해 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당은 매수인 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정규봉 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.14 | 2021.03.04 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 정규봉은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차권자로 확인됩니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가 기준으로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 예상 배당 29,515,648원 이후 남는 45,484,352원은 매수인이 승계합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가가 최근 시세보다 높다
성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003년 11월 7일 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 59.79㎡이고, 최근 12개월 동일면적 거래 12건의 평균은 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 62,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
표면 최저가 30,464,000원은 최근 12개월 평균의 54.1%에 불과하지만, 이 수치는 이 물건의 가격 매력을 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 미배당 보증금을 더한 실질취득 75,948,352원은 최근 12개월 평균 56,316,666원보다 19,631,686원 높고, 최신 거래 62,500,000원보다도 13,448,352원 높습니다. 최근 거래 최고가 70,200,000원도 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 948,352원 |
| 1. 임차인 정규봉 보증금 | 75,000,000원 | 29,515,648원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 뺀 매각대금이 임차인 보증금 배당에 사용되고, 임차보증금 부족분 45,484,352원이 매수인에게 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 중진초등학교 서측 인근. 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 건물의 21층 2105호이며, 엘리베이터·도시가스 난방·소화전·화재탐지·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 평지 사다리형 아파트 부지, 제3종일반주거지역이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 환금성. 1,773세대 단지이고 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 이 사건의 실질취득가는 최근 거래 최고 70,200,000원보다도 높아 재매각 가격 여유가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 최소한 최저가 30,464,000원과 임차보증금 미배당 45,484,352원을 함께 봐야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 매각가는 24,371,200원으로 낮아지지만 인수는 51,467,482원으로 증가하고, 5회 유찰 시 매각가 19,496,960원·인수 56,253,985원으로 바뀝니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 정규봉의 보증금 75,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 16일 기준 1,197,670원이 기재돼 있으므로 실제 잔액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아닌 대표적인 인수형
이 물건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 68,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 30,464,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 바뀝니다. 대항력 있는 정규봉의 보증금은 75,000,000원이고, 현재 회차 예상배당은 29,515,648원에 그쳐 45,484,352원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 실질취득은 75,948,352원입니다.
최근 12개월 동일면적 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 62,500,000원, 최근 거래 최고가는 70,200,000원입니다. 실질취득이 세 기준을 모두 넘어서는 만큼 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 이동합니다. 이 사건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함한 총취득비가 시세 안으로 들어오는가입니다. 현재 데이터 기준 결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 부족입니다.
