광주지방법원 2025타경52389. 순천시 금곡동 189-1의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 129.0㎡이고, 감정평가상 주건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택, 별도로 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소가 확인됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다.
권리의 출발점은 1997.07.31. 순천농업협동조합의 채권최고액 42,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025년 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김계문과 양동철의 전입일도 모두 말소기준보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52389 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 금곡동 189-1 · 전라남도 순천시 금옥길 48 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 단독주택 · 변소 |
| 토지 | 대 129.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 131,186,660원 / 58,772,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 28,459,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 현재 소유관계 | 김경숙, 김대권, 김도훈, 김두철, 김영철, 김윤철, 김은희, 김정희, 김창수, 김효철, 손진란, 송영자 공유 |
① 권리 흐름 — 1997년 근저당이 말소기준
1995.12.26. 김득금 소유권이전 뒤 1997.07.31. 순천농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이후 2025.08.17. 상속을 원인으로 현재 공유관계가 형성됐고, 2025.11.27. 순천농업협동조합 가압류, 2025.12.05. 임의경매개시결정, 2026.03.05. 경기신용보증재단의 김경숙 지분 가압류가 이어졌습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김계문 | 2층 전부 | 2025.02.24 | 25,000,000원 | 2025.12.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양동철 | 확인 필요 | 2025.08.18 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
두 사람 모두 전입신고가 1997.07.31. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 김계문은 보증금 25,000,000원으로 2025.12.29. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않았습니다. 양동철은 보증금이 확인되지 않아 배당 관련 사항을 추가로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 44.8%까지 내려왔지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 131,186,660원이고 현재 최저매각가는 58,772,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 47,017,600원, 5회 유찰 시 37,614,080원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 44.8% | 58,772,000원 | 57,314,104원 | 12,639,392원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 35.84% | 47,017,600원 | 45,771,283원 | 24,182,213원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 28.67% | 37,614,080원 | 36,537,027원 | 33,416,469원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 58,772,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 ‘3회 유찰되어 44.8%니까 싸다’는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,457,896원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 가압류 · 순천농업협동조합 | 10,141,008원 | 10,141,008원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,812,488원 | 5,173,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 69,953,496원 중 57,314,104원이 배당되고 12,639,392원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향교 남동측 인근의 기존 주택지대로, 주변에 단독주택과 향교 등이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택이며, 외벽은 석재붙임·벽돌마감·몰탈위 페인팅, 내벽은 목재마감·벽지도배·타일 등입니다.
- 설비. 일반적인 전기시설, 위생시설, 급배수시설 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 129.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 243,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도시재생선도지역 지구단위계획구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 실거래와 현장가격을 별도로 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함이므로 실제 현황과 매각대상 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
- 임차인 김계문. 보증금 25,000,000원, 배당요구 2025.12.29.이나 확정일자가 확인되지 않았고 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 임차인 양동철. 전입 2025.08.18.로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 명세서와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 정비구역·역사문화환경보존지역·지구단위계획구역 등 제한이 실제 이용과 처분에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 공유관계. 상속으로 다수 공유자가 등기돼 있으므로 점유·인도 과정에서 실제 거주자와 관리주체를 확인하세요.
- 배당 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 단순 예상배당이므로 실제 배당표와 동일하다고 보지 마세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건은 말소기준이 1997년으로 매우 앞서 있고, 현재 확인된 두 점유자의 전입은 모두 그 이후입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 권리 측면의 구조는 비교적 명료합니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 58,772,000원, 감정가의 44.8%까지 낮아졌지만 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 여기에 단독주택·토지 일괄매각, 제시외 건물, 정비구역과 역사문화환경보존지역 등의 조건도 함께 놓여 있습니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 추가 검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 시장가치와 현황이 58,772,000원을 충분히 뒷받침하는지 확인하는 데 있습니다.
