광주지방법원 2025타경52424. 보성군 벌교읍 연산리 161, 도로명 금산길 92-15 소재의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 토지는 1,686㎡의 목장용지이고 토지이용상황은 전축사, 용도지역은 계획관리지역입니다. 현재 소유자는 주남경이며 2004.04.27 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 그날 설정된 별량농업협동조합 근저당 10,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 별량농업협동조합의 30,000,000원 근저당과 이종철의 24,000,000원 근저당이 설정됐고, 24,000,000원 근저당은 2023.03.07 이진화에게 이전됐습니다. 2025.12.29에는 이진화를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로, 현재 분석에서는 매각으로 소멸하는 것으로 잡힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52424 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 벌교읍 연산리 161 · 전라남도 보성군 벌교읍 금산길 92-15 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 창고·축사 및 주택·창고 |
| 토지 | 목장용지 · 1,686㎡ · 계획관리지역 · 토지이용상황 전축사 |
| 소유자 | 주남경 (2004.04.27 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 165,144,370원 / 115,601,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 일괄매각 | 제시외 건물(하우스, 창고 등), 수목 및 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2002년의 엘지카드주식회사 근저당과 순천밀알신용협동조합 가압류, 엘지카드주식회사 임의경매개시결정, 농업협동조합중앙회 가압류, 국의 압류는 2004.04.27 임의경매 매각 과정에서 이미 정리됐습니다. 현 소유권 취득과 함께 새로 설정된 을구 3번 별량농업협동조합 10,000,000원 근저당이 이번 경매의 기준점입니다.
그 뒤의 을구 6번 별량농업협동조합 30,000,000원 근저당, 을구 7번 24,000,000원 근저당과 2025.12.29 경매개시결정은 기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격·현황 — 70% 유찰가가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 115,601,000원, 감정가 165,144,370원의 70% 수준입니다. 1회 유찰로 숫자상 가격은 내려왔지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 같은 의미가 아닙니다. 따라서 이 물건은 최저가가 70%라는 이유만으로 ‘싸다’고 단정하면 안 됩니다.
오히려 먼저 봐야 할 것은 물건의 물리적 구성입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 제시외 건물인 하우스·창고 등과 수목, 태양광발전설비가 포함된다고 적혀 있습니다. 또한 본건 건물 중 공부상 주택 및 창고인 부분은 현황 창고 및 축사, 공부상 창고인 부분은 현황 주택 및 창고로 이용 중입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,601,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,414원 |
| 을구 3번 근저당권 · 별량농업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 별량농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 이종철 (이진화에게 이전) | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,182,586원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 채권 64,000,000원이 전액 배당되고 49,182,586원이 소유자 교부액으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 보성군 벌교읍 연산리 ‘금산마을’ 남동측 인근으로, 주변은 주택과 농경지가 혼재하는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2-가 부분은 공부상 주택 및 창고이나 현황 창고 및 축사, 2-나 부분은 공부상 창고이나 현황 주택 및 창고입니다.
- 설비. 2-가 부분에는 기본적인 급배수설비, 2-나 부분에는 급배수·위생·난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 목장용지 1,686㎡, 완경사·부정형·세로한면(가), 공시지가 10,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역에 포함되며 소하천구역에 접합니다.
- 환금성. 주택·농경지가 혼재하는 입지와 현황 창고·축사·주택·창고가 섞인 이용상태를 감안해 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 가격 메리트 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 70%인 115,601,000원이지만, 감정가 할인율만으로 실제 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 마세요.
- 현황 용도 확인. 공부상 주택·창고와 실제 창고·축사, 공부상 창고와 실제 주택·창고의 사용 차이를 현장에서 확인하세요.
- 면적 확인. 공부상 135.32㎡와 현황 약 167㎡가 다른 건물의 실제 경계·구조·사용 부분을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 하우스·창고 등, 수목, 태양광발전설비가 포함되므로 설치 위치와 상태를 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역 및 소하천구역 접함이 실제 이용계획에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2004.04.27 말소기준 근저당과 이후 권리의 현재 상태를 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2004.04.27 별량농업협동조합의 10,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 이후 현존하는 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 현황입니다. 공부상 주택·창고가 실제로는 창고·축사이고, 공부상 창고가 주택·창고로 쓰이며, 공부상 135.32㎡와 현황 약 167㎡의 면적 차이도 있습니다. 제시외 건물과 수목, 태양광발전설비까지 일괄매각 대상입니다. 따라서 “인수 0원 = 바로 입찰 가능한 단순 물건”으로 볼 수는 없습니다. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실보다, 실제 취득 대상과 사용상태를 정확히 확인하는 것이 먼저입니다.
