광주지방법원 2025타경52474. 광양시 중동 성호2차아파트 205동 5층506호입니다. 감정가는 69,000,000원인데 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 30,912,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 강하게 끌리는 가격이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금입니다. 임차인 천지연 씨는 2020.06.25. 전입·점유를 시작했고, 2020.06.04. 확정일자를 받은 1차 계약 뒤 2022.05.28. 보증금을 82,000,000원에서 86,000,000원으로 증액했습니다. 2024.07.02. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2025.11.27. 광양시 압류입니다. 임차인의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2020.06.25.이므로 대항력 있음으로 봐야 합니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 “배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 따라서 최저가 30,912,000원만 최근 시세와 비교해 ‘싸다’고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 5층506호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 성호2차아파트 제205동 · 24층 복도식 아파트 내 5층506호 |
| 소유자 | 주식회사케이라클 (2020.06.25. 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 30,912,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 86,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 소유자는 주식회사케이라클이고, 2020.06.25. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 천지연 씨의 주민등록과 점유가 시작됐습니다. 이후 2024.07.02. 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐고, 2025.11.27. 광양시 압류가 말소기준권리로 잡힙니다. 2025.12.19. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 광양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력은 매각으로 사라지지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 86,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천지연 | 주택의 전부 | 2020.06.25. | 86,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
임대차계약은 2020.05.29. 1차 계약, 2022.05.28. 2차 계약이며 보증금은 82,000,000원에서 86,000,000원으로 증액됐습니다. 확정일자는 1차 계약 2020.06.04., 2차 계약 2022.06.02.입니다. 다만 예상배당 구조에서는 이 임차인에게 우선변제 배당을 반영하지 않고, 보증금 미변제분을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 54.9%, 실질취득은 시세 위
성호2차(201~205동) 전용 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원, 표본 최저는 45,000,000원, 최고는 70,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
최저가 30,912,000원은 최근 12개월 평균의 54.9%에 불과합니다. 하지만 권리 인수를 반영한 실질취득 86,000,000원은 최근 평균 56,316,666원보다 약 52.7% 높고, 최신 거래 62,500,000원보다도 37.6% 높습니다. 표본 최고가 70,200,000원보다도 15,800,000원 높은 수준이어서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 956,416원 |
| 인수 · 임차인 천지연 보증금 | 86,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 86,000,000원 | 29,955,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구액 86,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 29,955,584원이며 미배당은 56,044,416원입니다. 임차인 천지연의 보증금은 배당표에서 0원으로 잡혀 있고 매각물건명세서상 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 회차별 착시 — 낙찰가는 낮아져도 실질취득은 그대로
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 30,912,000원 | 29,955,584원 | 56,044,416원 | 86,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24,729,600원 | 23,884,467원 | 62,115,533원 | 86,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 19,783,680원 | 19,027,574원 | 66,972,426원 | 86,000,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 30,912,000원에서 24,729,600원, 다시 19,783,680원으로 내려가도 미배당 부담이 반대로 증가합니다. 따라서 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 중진초등학교 서측 인근, 주위는 아파트지대로 주거환경은 무난합니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호하고, 단지 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 복도식 아파트의 5층506호이며, 급·배수·난방·위생·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 중진초등학교 절대·상대보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 환금성. 성호2차 201~205동은 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지이고 최근 12개월 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 30,912,000원은 최근 평균의 54.9%지만 대항력 임차보증금 때문에 시세 비교 기준은 실질취득 86,000,000원입니다.
- 임차권 원문 확인. 천지연 임차권의 전입일 2020.06.25., 임대차계약일·확정일자·보증금 86,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하므로 실제 배당액과 미변제액을 최종 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 현황조사일 2025.12.29. 기준 미납관리비 1,238,490원이 기재돼 있습니다. 공용부분 승계 여부와 최신 체납액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2020.07.14. 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있으므로 관련 법적 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,091만원짜리 아파트”가 아니다
표면만 보면 감정가 69,000,000원짜리 아파트가 세 번 유찰돼 30,912,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 천지연 씨의 보증금 86,000,000원이 먼저입니다. 최저가가 낮아질수록 미배당 부담이 늘어 실질취득은 약 86,000,000원 수준에서 고정되고, 이는 최근 12개월 평균 56,316,666원과 최신 거래 62,500,000원보다 모두 높습니다.
권리는 인수형, 가격은 시세 이상, 이미 3회 유찰. 이 물건의 본질은 ‘싸게 나온 아파트’가 아니라 낮은 최저가가 대항력 보증금 때문에 상쇄되는 사건입니다. 추가 유찰만 기다린다고 투자 조건이 개선되는 구조도 아닙니다.
