의정부지방법원 2025타경5427. 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 1층 129호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 2020.10.08 사용승인된 지하1층·지상10층 건물 내 제1층 제129호입니다. 현재 회차 최저매각가는 210,210,000원으로 감정가 429,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
권리 흐름의 기준점은 2020.12.18 접수된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 하나은행 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 국세 압류, 농협은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 파주시 압류, 이근상 근저당 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5427 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 1층129호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 제1층 제129호 |
| 소유자 | 주식회사도움이앤씨 (2022.04.22. 소유권이전, 거래가액 447,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 210,210,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 366,208,620원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도 임차보증금 인수는 확인되지 않습니다. 권리상 핵심은 2020.12.18 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이라는 점입니다. 이후의 하나은행 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정, 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·인수 검토
| 구분 | 점유·임대차 | 매수인 인수 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 인수 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 0원 | 원본 확인 |
보증금이 확인된 임차인이나 대항력 임차인 인수 구조는 없습니다. 따라서 현재 계산상 실질취득은 최저가 210,210,000원 + 인수 0원 = 210,210,000원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 되어 있어, 입찰 전 점유관계 원본 확인은 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,742,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 828,000,000원 | 206,467,060원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 468,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,290,012원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이근상 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 210,210,000원 기준 총 채권 1,432,290,012원 중 채권자 배당은 206,467,060원, 미배당은 1,225,822,952원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 와동동 소재 지산초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 오피스텔, 학교, 공원, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 운정역(경의중앙선)이 소재합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로, 북서측 약 24미터, 남서측 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제·공부. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 헤더의 핵심은 지식산업센터입니다. 주거용 수요가 아니라 업무·공장 사용성과 임대수요를 따로 봐야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 미배당 구조. 현재 최저가 기준으로도 채권자 미배당이 1,225,822,952원 남습니다. 후순위 권리는 소멸하더라도 이해관계인 대응 가능성은 일정 부분 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당 자료를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 판단은 가격과 용도”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 인수액이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 감정가 429,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 210,210,000원까지 내려온 배경도 함께 봐야 합니다. 물건은 공장(지식산업센터)이고, 현재 회차 기준 채권자 미배당이 1,225,822,952원 남습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·용도·환금성은 보수적으로 따져야 하는 물건입니다.
